別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 東近江 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東近江 -11 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　玉瀧　光 印  TEL.

鑑定評価額 2,990,000 円  １㎡当たりの価格 12,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東近江市北坂町字笹ヶ谷９５４番４ ②地積 　(㎡) 245   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 2.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農地 等も見られる住宅地 域 南東8m市道 水道、下水 八日市 9.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    30 ｍ、南    35 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 八日市駅北東方 9.8km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧愛東町の土地用度の低い住宅地域であり、地域要因に変化は見られず今後も現状を維持して推移するものと予 測する。中心市街地から離れた利便性の劣る地域であり、需要は弱く地価は下落傾向で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧愛東町を中心とする東近江市及び周辺市町の郊外の住宅地域と判断した。需要者は、地縁性を有する 地元居住者が中心であり、地域外からの新規流入は少ない。本地域は、東近江市の中心市街地から離れた利便性の劣る 住宅地域であり、需要は弱含みである。取引件数が少なく、個別的な事情が強いため、市場で中心となる価格帯を明確 に把握することは困難であるが、２５０㎡の土地で総額２５０万円から４００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する住宅地のうち東近江市内の取引事例から試算されており、実証的で規範 性が高い。本地域は東近江市の中心市街地から離れた利便性の劣る住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため収益 還元法の適用を断念した。よって規範性を有する取引事例により求められた比準価格を標準に、代表標準地との検討を 踏まえて、周辺住宅地の価格水準との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東近江 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,300 円／㎡ [ 96.2] 100 100 [100.0] 100 [107.9] [102.0] 100 12,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気はコロナ禍により依然として厳しい 状況にある。東近江市の人口は減少傾向にあ り、旧愛東町の人口減少率は東近江市全体よ りも大きい。 旧愛東町の利便性が劣る住宅地域であり、需 要は弱く地価は下落傾向が続いている。地域 要因に特段の変動はない。 南東向きであり、居住の快適性に優れ、個別 的要因に基づく競争力の程度は相対的に優れ る。台形だが特段の影響はない。個別的要因 に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -8.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％