鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

滋賀高島 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１０１高島Ｓ -511	高島市		更地	（　）	長方形	南西18m市道、北東6m、二方路		（都）１住居 (70,200)
b	２１０１高島Ｓ -305	高島市		建付地	（　）	ほぼ整形	北6m市道、東4m、角地		（都）１住居 (60,200)
c	２００７高島Ｓ -603	高島市		更地	（　）	ほぼ長方形	東9m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
d	２００７高島Ｓ -708	高島市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,528	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	23,480	100 [ 67.0]	35,045	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	35,000
b	(　 ) 37,810	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	35,701	100 [ 92.0]	38,805		38,800
c	(　 ) 36,442	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,640	100 [ 95.9]	37,164		37,200
d	(　 ) 44,553	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	43,662	100 [ 101.5]	43,017		43,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -33.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,900 円／㎡]

滋賀高島 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の画地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,783,704	701,496	3,082,208	2,172,640	909,568	（　0.9453） 859,815	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	16,534,904 円　　　　（　 33,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

滋賀高島 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	200.00	Ｓ1	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	74 ％	200 ％	200 ％	493 ㎡	18.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層店舗を想定した

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	100.0	200.00	1,743	348,600	6.0	2,091,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		348,600		2,091,600
								0

⑨年額支払賃料	348,600 円　×　12ヶ月　＝　 4,183,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,183,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 418,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,764,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,091,600 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,824 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,783,704 円　　　　（　 7,675 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０１高島（賃）商　　　　-201	1,791 ( 1,751)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,881	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,752 円/㎡　月額支払賃料（　 1,743 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１０１高島（賃）商　　　　-203	1,463 ( 1,429)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,622
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

滋賀高島 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	177,600 円	29,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	125,496 円	4,183,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 132,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 207,200 円	29,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 701,496 円　（　　　　　　 1,423 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,600,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,172,640 円（　　　　　 4,407 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,783,704 円
②総費用	701,496 円
③純収益　①－②	3,082,208 円
④建物等に帰属する純収益	2,172,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	909,568 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	859,815 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,744 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,534,904 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
滋賀高島 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

滋賀高島 5-3

滋賀県

滋賀第１

氏名

不動産鑑定士　野崎　平

印

TEL.

鑑定評価額

19,100,000 円

１㎡当たりの価格

38,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月14日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高島市今津町住吉１丁目５番１７				②地積　(㎡)	493 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他） (74,200)
	1:1.5	営業所Ｓ1	店舗や銀行、駐車場等が見られる近隣商業地域	北東18m市道	水道、下水	近江今津 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１８ｍ　市道

交通

施設

近江今津駅北方

400m

法令

規制

（都）近商
(74,200)

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ「近江今津」駅に近接する近隣商業地域で、地域内に特段の価格変動要因は無い。商業集積が乏しく、発展
的要因も見受けられないことから、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 38,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内の商業地域。需要者の中心は小売店舗、事業所等の地元経営者である。店舗や事業所等が見られる商
業地域であるものの、繁華性は低く、また背後の人口減少も相俟って収益性に改善の兆しは見られず、地価下落は拡大
傾向にある。取引の中心となる価格帯は、画地規模等に差があるため、総額の把握は困難であるが、土地で㎡当り３５
千円～４５千円程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地は駅周辺の商業地域に所在し、自用の店舗等が中心で、新規の賃貸物件は少なく、商業事業者向けの賃貸市場の
成熟の程度は総じて低い。取引件数は少ないものの、代替競争関係にある取引事例より求められた比準価格は、市場の
取引実態を反映し、規範性が高い。よって、比準価格を中心に、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ
、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　滋賀高島 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 31,200 円／㎡

[ 96.5]
100

100
[100.0]

100
[ 78.3]

[100.0]
100

38,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

高島市の商業地は郊外型の商業施設に顧客が
移行し、全体として需要は安定的であるが、
駅前及び既成商業地は弱含みで推移いている
。

既存の商業施設以外に増加することは無く、
また周辺地域では店舗の閉鎖等が見受けられ
、地価の下落は継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

滋賀高島 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１０１高島Ｓ -305	高島市		建付地	（　）	ほぼ整形	北6m市道、東4m、角地		（都）１住居 (60,200)
b	２１０１高島Ｓ -404	高島市		更地	（　）	長方形	南西16m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	２１０１高島Ｓ -103	高島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m私道、中間画地		（都） (70,200)
d	２１０１高島Ｓ -106	高島市		建付地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,810	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	35,701	100 [ 83.5]	42,756	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	42,800
b	(　 ) 33,049	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	31,753	100 [ 80.6]	39,396		39,400
c	(　 ) 31,007	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	30,209	100 [ 80.4]	37,573		37,600
d	(　 ) 23,385	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	28,822	100 [ 81.2]	35,495		35,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,800 円／㎡]

滋賀高島 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,806,595	706,360	3,100,235	2,172,640	927,595	（　0.9453） 876,856	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	16,862,615 円　　　　（　 34,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

滋賀高島 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	200.00	Ｓ1	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	74 ％	200 ％	200 ％	493 ㎡	18.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階建の店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	100.0	200.00	1,755	351,000	5.0	1,755,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		351,000		1,755,000
								0

⑨年額支払賃料	351,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,212,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,212,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 421,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,790,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,755,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,795 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,806,595 円　　　　（　 7,721 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１０１高島（賃）商　　　　-501	2,005 ( 1,967)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,001	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,762 円/㎡　月額支払賃料（　 1,755 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１０１高島（賃）商　　　　-201	1,791 ( 1,751)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,625
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

滋賀高島 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	177,600 円	29,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	126,360 円	4,212,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 136,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 207,200 円	29,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 706,360 円　（　　　　　　 1,433 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,600,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,172,640 円（　　　　　 4,407 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,806,595 円
②総費用	706,360 円
③純収益　①－②	3,100,235 円
④建物等に帰属する純収益	2,172,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	927,595 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	876,856 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,779 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,862,615 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,200 円／㎡）