別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 滋賀高島 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   滋賀高島 -10 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　吉田　尚 印  TEL.

鑑定評価額 4,050,000 円  １㎡当たりの価格 14,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高島市新旭町深溝字丸沢１４３２番 ②地積 　(㎡) 287   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に工場 等が混在する既成住 宅地域 南西6.5m市道 水道、下水 新旭 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６． ５ｍ　市道 交通 施設 新旭駅東方 2.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅から徒歩圏外の一般住宅のほか工場等が混在する住宅地域として熟成しており、当分の間は現状を維持すると 予測する。高齢化や人口減少等の影響から住宅地の取得需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は代替競争関係が強い新旭駅勢圏を主として高島市内の住宅地域一円に及ぶと判定した。主たる需要者は地 縁的選好性を有する地元居住者であり、圏外からの転入は少ない地域である。駅から徒歩圏外で、利便性が劣ること、 人口減少や高齢化が進むこと等を背景に取得需要は弱い。取引における中心価格帯は、標準地程度の規模で、土地価格 が３００万円台～５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場の実勢を反映した実証的な価格で、本件においては、高島市内の類似の取引事例を採用し、適切に補修 正を行って試算しており説得力を有する。一方、収益還元法は近隣地域が戸建住宅地域であり、自用目的の取引が中心 の市場であるため適用しなかった。したがって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地価格からの検討も踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　滋賀高島 -9                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,300 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [103.0] 100 [111.1] [102.0] 100 14,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気の現状は、コロナ禍においても一部 で持ち直しの動きがあるものの依然として厳 しい。高島市の人口は減少傾向であり、高齢 化が進んでいる。 工場等も見られる既成住宅地域であり、地域 要因に特段の変動はない。地域外からの転入 はほとんどなく、需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％