別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 滋賀高島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   滋賀高島 -2 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　野崎　平 印  TEL.

鑑定評価額 4,520,000 円  １㎡当たりの価格 13,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高島市宮野字榎元３２１番 ②地積 　(㎡) 340   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南4m市道、背面道 水道、下水 近江高島 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    90 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 近江高島駅北西方 2.5km 法令 規制 （都）  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの農家集落で、水害による河川の決壊があったものの、補強は完了しており、他に価格変動要因が無い ことから、土地利用は現状のまま維持していくものと予測される。需要は限定的で、地価は下落傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ「近江高島」駅及び近隣駅勢圏の農家集落や既成住宅地域。需要者の中心は、地縁的選好性を有する 者や分家等に限定される傾向が強く、転入者は極めて少ない。取引の中心となる価格帯は㎡当り１～２万円程度である 。新築物件の供給は少なく、建物の有無や画地規模等に差があるため、総額による中心となる価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は農家住宅が建ち並ぶ駅徒歩圏外の既成住宅地域に所在し、自己の使用目的の取引が中心で賃貸市場は成熟して おらず、また古くからの住宅地であることから収益還元法は適用しなかった。市内の既成住宅地の事例を基に試算され た比準価格は、現下の市場性を反映し、説得力が高いものと判断する。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価 格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　滋賀高島 -9                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,300 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [103.0] 100 [119.6] [103.0] 100 13,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高島市は人口減少・高齢化が著しく、生産年 齢人口も減少傾向で推移しており、住宅地の 土地需要は引き続き弱含みである。 農家集落で新規流入は期待できず、需要は極 めて限定的である。地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％