別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 湖南 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖南 -12 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　小川　聡 印  TEL.

鑑定評価額 5,990,000 円  １㎡当たりの価格 18,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖南市朝国字宮之下６４６番 ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,180) 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北西4.5m市道、南西側道 水道、下水 三雲 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 三雲駅北方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (70,180) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅地域で、古くからのコミュニティを形成し地域要因に大きな変化はない。人口減少 、利便性の相対的劣性、居住者層の高齢化等により需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ草津線沿線で、概ね湖南市周辺の範囲の農家住宅を中心とした地域である。古くからの集落地域であ るため需要者は地縁をもつ者に限定される傾向が強く、転入者は極めて少ない。土地利用の変動は少なく、需給は比較 的安定しているが、人口の減少、居住者の高齢化傾向を反映して慢性的に需要は少ない。取引事例は少なく、また、個 別的な事情等が強いため、中心価格帯の把握は困難であるが、１．５万円／㎡～２万円／㎡程度が標準と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替競争関係にある住宅地事例から求めたものであり、市場の実態を反映し実証的で説得力を有する。収益 価格は近隣地域の地域特性、行政的条件から賃貸市場の想定が困難であるため試算せず、既成市街地に存するため積算 法も適用しない。当該市場では、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、実証的で 規範性の高い比準価格を採用し、下記の代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲賀 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,400 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 79.2] [100.0] 100 18,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 湖南市は人口の微減、高齢化進展、コロナ感 染症、デフレ脱却期待のなか、地価は交通接 近、環境要因等の格差による２極化の様相を 深めている。 古くからの農家集落地域であり、土地利用に 特段の変動はない。集落外からの流入は少な く、需要は弱いため、地価は依然下落傾向が 続いている。 標準的な規模・形状を有する角地であり、角 地による市場で特段の優劣はなく、競争力の 程度は普通で、格差率に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％