別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 湖南 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖南 -9 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　基良 印  TEL.

鑑定評価額 9,300,000 円  １㎡当たりの価格 37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖南市菩提寺西７丁目２０９３番３６５ ｢菩提寺西７－１０－１９｣ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の閑静な 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 野洲 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 野洲駅南東方 6.5km 法令 規制 １低専 (60,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧甲西町外辺部に存する住宅団地であり土地利用は安定的で住宅地として熟成している。高台の住宅地の需要は 弱く市場が縮小傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は湖南市内の代替競争関係が認められる住宅地域の存する範囲である。主たる需要者は市内在住の住替えを 目的とした一次取得者が考えられる。近隣地域のような郊外に存する高台の住宅地は、平坦地の分譲地と比較して需要 は少なく市場は弱含みである。中心価格帯は、土地単価で３７，０００円／㎡～３８，０００円／㎡程度、総額で１， ０００万円弱、新築戸建で２，５００万円、中古戸建であれば１，３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は湖南市の郊外に存する住宅地の事例に基づき試算しており、豊富な資料を基礎にして地域の不動産市場を反 映した試算価格として実証的である。他方、近隣地域は戸建住宅地域であり、自己用居宅が多く共同住宅が見られない ため賃貸市場が成立していないことから、土地残余法による収益価格の試算を断念した。したがって、比準価格を標準 とし、代表標準地価格との均衡に留意して調整し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湖南 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,000 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [ 95.0] [100.0] 100 37,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の状況は需要は回復傾向である。個人消 費も一部堅調な動きがみられる。他方、投資 面は伸び悩んでおり、依然厳しい状態が続い ている。 高台の住宅地で地域要因に変化はない。最寄 駅から離れているため需要は弱く地価は下落 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％