別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 湖南 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湖南 -2 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　野崎　平 印  TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 49,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 湖南市石部東３丁目４４５番３ ｢石部東３－１－３５｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅の 建ち並ぶ住宅地域 南東4.2m市道 水道、下水 石部 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．２ ｍ市道 交通 施設 石部駅南東方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 旧石部町中心部に近い住宅地域で、地域内に特段の価格変動要因はないものの、商業施設への接近性等の利便性 に優れていることから、需要は比較的堅調で、地価は横ばい傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内のＪＲ草津線沿線の住宅地域。需要者の中心は、同市及び甲賀市・栗東市・日野町内の工場に勤務す る一次取得者である。利便性が優る住宅地域であることから、安定した需要が見込まれ、小規模開発による住宅地供給 との均衡が保たれている。取引の中心となる価格帯は、２２０㎡程度の土地で１０００万円～１２００万円程度、新築 戸建で２３００万円～２７００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域に所在し、居住の快適性・利便性を重視することから賃貸市場は成熟しておらず 、また既成市街地内の再調達原価の把握が困難であることから収益還元法・原価法は適用しなかった。類似性の高い住 宅地の事例を基に試算された比準価格は、現下の市場性を反映しており、説得力が高いものと判断する。よって、代表 標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湖南 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [125.2] [102.0] 100 49,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 湖南市内の住宅地は駅徒歩圏内の地勢の平坦 な地域の需要は堅調で、その他の地域は弱含 み傾向にある。 地勢は平坦で、かつ利便性が優ることから、 安定した需要が見込まれ、土地需要は堅調で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％