鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

野洲 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１０１野洲Ｓ -125	野洲市		底地	（　）	ほぼ台形	西15m県道、中間画地		近商 (80,300)
b	２１０１野洲Ｓ -304	野洲市		底地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、南東6m、角地		商業 (90,400)
c	２１０１守山Ｓ -4	守山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西23m国道、中間画地		近商 (80,200)
d	２１０１守山Ｓ -508	守山市		更地	（　）	不整形	北西16m市道、中間画地		近商都市機能誘導 (80,200)
e	２００７野洲Ｓ -303	野洲市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東12m県道、南西2.5m、北西6m、三方路		２中専居住誘導区域 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 88,063) 88,063	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	88,063	100 [ 60.4]	145,800	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	156,000
b	(　 58,752) 118,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	112,381	100 [ 76.6]	146,711		157,000
c	(　 ) 84,992	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	84,992	100 [ 60.5]	140,483		150,000
d	(　 ) 105,875	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 76.5]	138,399	100 [ 92.7]	149,298		160,000
e	(　 ) 55,701	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	80,607	100 [ 58.8]	137,087		147,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -20.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -26.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 153,000 円／㎡]

野洲 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地域内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,650,418	1,551,188	6,099,230	4,896,390	1,202,840	（　0.9468） 1,138,849	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	22,776,980 円　　　　（　 122,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

野洲 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	140.00	Ｓ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	90 ％	400 ％	400 ％	186 ㎡	13.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼事務所（１Ｆ：店舗、２Ｆ・３Ｆ：事務所）を想定した。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

類似の不動産の有効率を参考に査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	80.0	112.00	2,250	252,000	6.0	1,512,000
							0.0	0
2～ 3	事務所	140.00	90.0	126.00	1,800	226,800	4.0	907,200
							0.0	0
～

～

～

計		420.00	86.7	364.00		705,600		3,326,400
								0

⑨年額支払賃料	705,600 円　×　12ヶ月　＝　 8,467,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 364.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,467,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 846,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,620,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,326,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,938 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,650,418 円　　　　（　 41,131 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	野洲（賃）Ｂ商　　　　-211102	1,906 ( 1,868)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,242	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,261 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 1 F B
b	守山（賃）Ｂ商　　　　-211105	2,429 ( 2,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,292
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

野洲 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	408,600 円	68,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	338,688 円	8,467,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 191,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 476,700 円	68,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	68,100 円	68,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,100 円	68,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,551,188 円　（　　　　　　 8,340 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,100,000 円	設計監理料率　 159,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,896,390 円（　　　　　 26,325 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,650,418 円
②総費用	1,551,188 円
③純収益　①－②	6,099,230 円
④建物等に帰属する純収益	4,896,390 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,202,840 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,138,849 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,123 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,776,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 122,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
野洲 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

野洲 5-1

滋賀県

滋賀第２

氏名

不動産鑑定士　河原崎　和夫

印

TEL.

鑑定評価額

28,500,000 円

１㎡当たりの価格

153,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	野洲市小篠原字門田２２１３番４				②地積　(㎡)	186 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他） (90,400)
	1:1.2	店舗兼住宅ＲＣ3	中低層の小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域	北西（駅前広場）市道、南西側道	水道、下水	野洲駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 10 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ野洲駅南口駅前広場に沿
設し店舗等が見られる商業地
域である。

街

路

（駅前広場）市道

交通

施設

野洲駅駅前広場接面

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

駅前広場に沿設する商業地で店舗、事務所主体である。テナント需要は供給も限定的で賃貸市場の需給は概ね均
衡している。駅前商業地は堅調なマンション需要、相対的稀少性から需要は安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 153,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 116,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は野洲市を主とし、さらには湖南地区を中心とした近郊市域内の商業地の圏域と判断し、需要者の中心は物
販・飲食を主体とした事業者と判断。本地域はＪＲ野洲駅前に位置し商業繁華性は普通程度であるが、将来における駅
前整備の動向、堅調なマンション需要、駅前広場に接面する相対的稀少性等を前提とした立地ポテンシャルを有し、需
要は安定的に推移。中心価格帯の把握は若干困難であるが概ね１３～１６万円／㎡程度が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内で生起した取引時点の新しい商業地事例からの試算であり市場実態を反映し、高い規範性が認
められる。収益価格は店舗兼事務所を想定したが本地域の賃貸市場における市場特性、想定要素介在、元本果実の相関
関係の稀薄性等を反映して弾力的かつ低位に試算された。よって、以上を総合的に比較検討した結果、比準価格を重視
し収益価格は参考にとどめ、かつ代表標準地との均衡を踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　守山 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 185,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[132.2]

[107.0]
100

150,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    153,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による社会経済活動への下振れリス
クが持続。当市の人口は横這い傾向。取引価
格は底堅く二極化傾向。繁華性の高い商業地
の需要は安定的。

中心的経済施設や商業施設等が多く見られる
ＪＲ駅前広場に接面する商業地で、駅広整備
で商業投資も十分に考えられ、マンション需
要も安定的。

標準的な形状・規模の画地であるが角地であ
ることから個別的要因に基づく優位性があり
、収益力や競争力の程度は優る。個別的要因
に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

野洲 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１０１野洲Ｓ -304	野洲市		底地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、南東6m、角地		商業 (90,400)
b	２１０１守山Ｓ -508	守山市		更地	（　）	不整形	北西16m市道、中間画地		近商都市機能誘導 (80,200)
c	２１０１近江八幡Ｓ -307	近江八幡市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西7m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	２１０１草津Ｓ -509	草津市		更地	（　）	不整形	南西20m県道、北東6.5m、角地		近商 (90,300)
e	２１０１彦根Ｓ -815	彦根市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西17m国道、北東7.1m、角地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 58,752) 118,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	112,381	100 [ 78.6]	142,978	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	153,000
b	(　 ) 105,875	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 76.5]	138,399	100 [ 96.2]	143,866		154,000
c	(　 ) 135,435	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	135,435	100 [ 96.4]	140,493		150,000
d	(　 ) 189,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	180,000	100 [ 117.6]	153,061		164,000
e	(　 ) 114,715	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	108,815	100 [ 79.4]	137,047		147,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -19.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +36.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -1.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 153,000 円／㎡]

野洲 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,628,971	1,591,059	6,037,912	4,896,390	1,141,522	（　0.9468） 1,080,793	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	21,615,860 円　　　　（　 116,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

野洲 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	140.00	Ｓ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	90 ％	400 ％	400 ％	186 ㎡	13.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗：店舗（５６㎡程度の標準仕様２戸）、２・３階：事務所（４２㎡程度の標準仕様３戸）を想定した。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

同種類似建物のレンタブル比を考量して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	80.0	112.00	2,229	249,648	6.0	1,497,888
							0.0	0
2～ 3	事務所	140.00	90.0	126.00	1,800	226,800	5.0	1,134,000
							0.0	0
～

～

～

計		420.00	86.7	364.00		703,248		3,765,888
								0

⑨年額支払賃料	703,248 円　×　12ヶ月　＝　 8,438,976 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 364.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,438,976 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 843,898 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,595,078 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,765,888 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,893 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,628,971 円　　　　（　 41,016 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	野洲（賃）Ｂ商　　　　-211101	2,560 ( 2,509)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,012	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,240 円/㎡　月額支払賃料（　 2,229 円/㎡）　基準階 1 F B
b	野洲（賃）Ｂ商　　　　-211104	1,335 ( 1,332)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,405
c	守山（賃）Ｂ商　　　　-211103	2,188 ( 2,183)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,303

野洲 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	408,600 円	68,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	337,559 円	8,438,976　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 232,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 476,700 円	68,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	68,100 円	68,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,100 円	68,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,591,059 円　（　　　　　　 8,554 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,100,000 円	設計監理料率　 159,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,896,390 円（　　　　　 26,325 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,628,971 円
②総費用	1,591,059 円
③純収益　①－②	6,037,912 円
④建物等に帰属する純収益	4,896,390 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,141,522 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,080,793 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,811 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,615,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 116,000 円／㎡）