鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

野洲 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１０１野洲Ｓ -104	野洲市		建付地	（　）	長方形	南西6.5m市道、北東13m、二方路		２中専 (70,200)
b	２１０１野洲Ｓ -212	野洲市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m道路、中間画地		１中専 (60,200)
c	２１０１野洲Ｓ -232	野洲市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	２１０１野洲Ｓ -404	野洲市		建付地	（　）	袋地等	南西6m道路、北東22m、二方路		２中専 (70,200)
e	２１０１野洲Ｓ -405	野洲市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,963	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 88.0]	100 [ 107.1]	69,429	100 [ 102.9]	67,472	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,500
b	(　 ) 61,605	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	61,605	100 [ 94.3]	65,329		65,300
c	(　 ) 72,445	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	70,740	100 [ 99.9]	70,811		70,800
d	(　 ) 62,971	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	62,340	100 [ 89.1]	69,966		70,000
e	(　 ) 60,274	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	58,619	100 [ 89.3]	65,643		65,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,800 円／㎡]

野洲 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地域内の宅地であるため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,129,724	776,426	4,353,298	3,526,560	826,738	（　0.9714） 803,093	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	16,731,104 円　　　　（　 47,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

野洲 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	170.00	ＬＳ2	340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	353 ㎡	12.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（ファミリータイプ・面積約４２．５㎡が８戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段の為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	170.00	100.0	170.00	1,296	220,320	2.0	440,640
							0.0	0
～

～

～

～

計		340.00	100.0	340.00		440,640		881,280
								0

⑨年額支払賃料	440,640 円　×　12ヶ月　＝　 5,287,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,200 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 403,200 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,287,680 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 403,200 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 569,088 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,121,792 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	881,280 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,932 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,129,724 円　　　　（　 14,532 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	野洲（賃）Ｂ住　　　　-211002	1,460 ( 1,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	1,281	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,298 円/㎡　月額支払賃料（　 1,296 円/㎡）　基準階 1 F B
b	野洲（賃）Ｂ住　　　　-211003	1,157 ( 1,140)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,315
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

野洲 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	142,200 円	47,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	170,726 円	5,690,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 331,800 円	47,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	47,400 円	47,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,400 円	47,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 776,426 円　（　　　　　　 2,200 円／㎡）　　（経費率　　 15.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,400,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0744	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0789 × 40 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,526,560 円（　　　　　 9,990 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,129,724 円
②総費用	776,426 円
③純収益　①－②	4,353,298 円
④建物等に帰属する純収益	3,526,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	826,738 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	803,093 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,275 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,731,104 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
野洲 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

野洲 -1

滋賀県

滋賀第２

氏名

不動産鑑定士　河原崎　和夫

印

TEL.

鑑定評価額

23,900,000 円

１㎡当たりの価格

67,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	野洲市野洲字木ノ座１７５番６				②地積　(㎡)	353 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	台形 1:2.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い既成住宅地域	北7m市道	水道、下水	野洲 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

駅徒歩圏外の既成住宅地域で
周辺部には共同住宅や住宅団
地も見られる。

街

路

基準方位　北７ｍ市
道

交通

施設

野洲駅南西方

1.6km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

駅徒歩圏外の既成住宅地域で土地利用は現状維持と予測。利便性や快適性の優位な地域への需要シフトや地縁的
選好性の強い市場性は否めないが周辺部には共同住宅も介在し一定のポテンシャルを有し地価は安定的と予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 67,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 48,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ野洲駅等の駅勢圏を中心とする住宅地域。需要者の中心は地元居住者を中心とした一次取得者が主で
ある。本地域は駅徒歩圏外の旧来からの住宅地であるが、商業施設には徒歩圏内に存する利便性や市街地内に立地して
賃貸共同住宅も見られる等土地利用において一定のポテンシャルを有し需要は安定的に推移するものと判断。中心とな
る土地価格は２０００～２５００万円、新築住宅で総額３０００～３５００万円程度の取引が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内において生起した個人取得事例を重視して求めた価格であり実証的、現実的妥当性を有する。
収益価格は本地域市場の特性、周辺部の土地利用の状況を考慮の上、賃貸共同住宅を想定して求めたが、元本と果実と
の相関関係の稀薄化、快適性重視の価格形成等を反映して低位に求められた。よって本地域は自用戸建住宅を中心とし
た土地利用であり比準価格を重視して収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　野洲 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 96,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[139.4]

[100.0]
100

67,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による社会経済活動への下振れリス
クが持続する。当市の人口は横這い傾向。取
引価格は一部で上昇傾向で二極化傾向。取引
件数は増減推移。

野洲市街地内の既成住宅地であるが、賃貸共
同住宅も見られ用途の多様性を一部内包し一
定のポテンシャルを有する。地域要因に特段
の変化はない。

標準的方位・規模の中間画地で個別的要因に
基づく優劣はなく競争力の程度も普通。台形
であるが利用阻害の程度は低位。個別的要因
に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

野洲 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１０１野洲Ｓ -116	野洲市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東2.4m市道、西2.6m、角地		１中専 (60,160)
b	２１０１野洲Ｓ -201	野洲市		更地	（　）	袋地等	北東5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
c	２１０１野洲Ｓ -230	野洲市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	２１０１野洲Ｓ -232	野洲市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e	２１０１野洲Ｓ -212	野洲市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m道路、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 61,526	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	60,917	100 [ 87.2]	69,859	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	69,900
b	(　 ) 60,849	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	71,587	100 [ 102.9]	69,569		69,600
c	(　 ) 59,794	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	58,446	100 [ 94.1]	62,111		62,100
d	(　 ) 72,445	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	70,740	100 [ 105.6]	66,989		67,000
e	(　 ) 61,605	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	61,605	100 [ 102.8]	59,927		59,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,800 円／㎡]

野洲 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,496,587	1,044,023	4,452,564	3,615,480	837,084	（　0.9714） 813,143	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	16,940,479 円　　　　（　 48,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

野洲 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	170.00	ＬＳ2	340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	353 ㎡	12.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（ファミリータイプ平均面積４２．５㎡・８戸）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	170.00	100.0	170.00	1,251	212,670	2.0	425,340
							0.0	0
～

～

～

～

計		340.00	100.0	340.00		425,340		850,680
								0

⑨年額支払賃料	425,340 円　×　12ヶ月　＝　 5,104,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,104,080 円　　×　　％＋　　　 384,000 円　　×　　％　＝　　円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,488,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	850,680 円　×　　 100.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,507 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,496,587 円　　　　（　 15,571 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	野洲（賃）Ｂ住　　　　-211002	1,460 ( 1,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,327	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,253 円/㎡　月額支払賃料（　 1,251 円/㎡）　基準階 1 F B
b	野洲（賃）Ｂ住　　　　-211003	1,157 ( 1,140)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,218
c	野洲（賃）Ｂ商　　　　-211104	1,335 ( 1,332)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,214

野洲 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	249,000 円	49,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	219,523 円	5,488,080　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 423,300 円	49,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	49,800 円	49,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,800 円	49,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,044,023 円　（　　　　　　 2,958 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,800,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0789 × 40 ％　＋ 0.0951 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,615,480 円（　　　　　 10,242 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,496,587 円
②総費用	1,044,023 円
③純収益　①－②	4,452,564 円
④建物等に帰属する純収益	3,615,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	837,084 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	813,143 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,304 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,940,479 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,000 円／㎡）