別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 甲賀 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲賀 -19 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　目片　匡 印  TEL.

鑑定評価額 3,890,000 円  １㎡当たりの価格 24,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲賀市甲南町深川字川原出２０９８番１外 ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 併用住宅が見られる 住宅地域 北6.2m市道 水道、下水 甲南 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．２ ｍ市道 交通 施設 甲南駅南西方 400m 法令 規制 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの商業地域であったが、現在は住商混在地域に移行している。甲南駅周辺で道路整備事業が進められて いるが、本地域への直接的な影響は小さく、今後も現状程度で推移する予測する。地価は依然下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ草津線、近江鉄道本線各沿線で、概ね甲賀市を中心とした範囲の既成住宅地域である。需要者は当該 地域に地縁を有する地元居住者が中心で、やや閉鎖的な市場特性を有し、需給ともに限定的である。同一需給圏内の取 引事例などからみて、土地は１５０㎡程度で３００～４５０万円程度が取引の中心で、新築戸建の供給はほとんどない 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は一般住宅の中に店舗併用住宅が見られる既成住宅地域内にあり、原価法は適用しない。また、賃貸市場が 未成熟であるため収益還元法も適用しない。比準価格は対象標準地と類似する既成住宅地域内の事例を中心に採用して して求めたもので実証性がある。以上から、自己使用目的で取引され、居住の快適性を重視した取引価格を指標に価格 が形成されていることから比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲賀 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,900 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [ 67.9] [100.0] 100 24,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済情勢はコロナ禍による厳しい状況か ら持ち直しの動きがみられたが、感染再拡大 により不透明な状況となっている。甲賀市人 口は減少傾向。 住宅の中に店舗併用住宅が見られる地域で、 甲南駅南西側で道路が整備されたが、当地域 への影響は小さく、それ以外に地域要因に特 段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％