別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 甲賀 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲賀 -13 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　大住元　肇 印  TEL.

鑑定評価額 3,150,000 円  １㎡当たりの価格 16,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲賀市水口町山字菖蒲谷１６４０番２９７ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模住宅のほか空 地も見られる郊外の 住宅地域 北東6m市道 水道、下水 水口松尾 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   190 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 水口松尾駅北方 4.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画数が多く空地も残っているが、市街化調整区域の住宅団地の中では継続的な需要があって市場性を有してお り、地価は横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市街地から離れた郊外の市街化調整区域の住宅団地。需要者の中心は、周辺事業所の勤務者や賃貸住宅 からの転出者。相対的に予算低位の一次取得者が勤務地に近い等の理由で新築住宅を求める。順次建物が増えているも のの空地が多く残存し、供給も多い。個人間売買や不動産業者の買取など継続的に取引がみられる。中心価格帯は３０ ０万円～５００万円程度。総額によって値付けされるため、単価は幅広く形成。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街地から離れた戸建住宅団地であり、賃貸市場が成立していないため収益価格は試算しなかった。比準価格は、地域 的特性が類似する市街化調整区域の住宅団地の取引事例が得られ、結果として地域格差が小さく精度よく求めることが できた。比準価格は市場の実態を的確に反映し、信頼性を有する試算価格であるため、代表標準地との検討を踏まえ、 比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲賀 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,900 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [102.7] [100.0] 100 16,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内企業の多くが新型コロナのマイナス影響 を受け、景況感は低水準で推移。甲賀市は人 口減と高齢化率増が継続。宅地需要が偏り、 町間格差が顕在。 継続的な需要が存する一方で売り物件も多く 、業者取得では低廉な取引が見られる。価格 帯が低位であるため、新築市場は底堅く推移 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％