別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 甲賀 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲賀 -8 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　大住元　肇 印  TEL.

鑑定評価額 7,740,000 円  １㎡当たりの価格 16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲賀市信楽町江田字小麦生５９７番外 ②地積 　(㎡) 466   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 不整形 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅、小工場等が混 在する県道沿いの住 宅地域 西7m県道、背面道 水道 信楽 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南   110 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、７ｍ県 道 交通 施設 信楽駅南西方 1.7km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの県道沿いで、土地利用の変化がないまま推移している。需給不均衡が解消されず、地価下落が継続す るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として信楽町の既成住宅地域の範囲において形成。需要者は地縁や血縁のある居住者のほか、少ない ながら事業者も想定される。信楽町内の宅地取引は、隣地取得や換価処分といった事情を背景としている場合が多く、 低廉な取引もみられる。信楽町中心部であっても需要は乏しく、市場滞留期間が長い。建物の有無や地積、形状など各 種の個別性の画地が存在し、限られた市場の中で個々に価格形成されるため、中心価格帯の把握が困難。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 都市部から離れた自用の住宅地域であり、賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、 相対的な規範性に留意の上、信楽町の取引事例に重きをおいて調整、決定しており、取引市場を反映している。自用に 限られた市場を形成しており、自用目的で価格が形成、認識されている市場であるため、代表標準地との検討結果を踏 まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲賀 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,900 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [ 99.6] [100.0] 100 16,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内企業の多くが新型コロナのマイナス影響 を受け、景況感は低水準で推移。甲賀市は人 口減と高齢化率増が継続。宅地需要が偏り、 町間格差が顕在。 系統連続性が劣位の既存県道沿いであり、地 域外からの需要は期待できず、かつ供給も顕 在することがなく、市場が縮減する状況が続 いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％