別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 甲賀 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲賀 -4 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　山崎　琢磨 印  TEL.

鑑定評価額 6,300,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲賀市甲南町深川字川原田２８６８番２ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅と農地が混 在する区画整理済の 住宅地域 西6m市道 水道、下水 甲南 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南   160 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 甲南駅西方 900m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済みの中規模戸建住宅地域であり、今後は地域内の未利用地や農地等についても住宅等の敷地に転換し ていくと予測する。土地利用の進行がやや停滞気味であり、地価は若干の下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ草津線「甲南」駅から「甲賀」駅間の戸建住宅地域である。需要者の中心は、地縁的選好性 を有する同一需給圏内の居住者及び地元企業勤務者である。土地区画整理事業が施行された地域であるため農地等も多 く残るが、駅徒歩圏内の平坦地勢の住宅地域であり、潜在的な需要は期待できる。需要の中心となる価格帯は、土地総 額で６００万円～８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸共同住宅も見受けられるものの、土地利用の中心は戸建住宅地域であり、収益還元法は適用しなかった。 比準価格は、ＪＲ草津線「甲南」駅勢圏の事例に基づき、価格形成要因を吟味のうえ、代替性や価格牽連関係に即して 調整・決定しており、市場の取引実態等を反映した試算価格として信頼性がある。したがって実証的な比準価格を採用 し、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲賀 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 89.4] [100.0] 100 34,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 甲賀市の人口は減少傾向で、高齢化率は上昇 傾向にあり、地価は旧水口町の一部地域を除 いて土地需要も少なく、概ね下落基調で推移 している。 駅徒歩圏内の土地区画整理事業区域内で、地 主の土地保有意識が高いため供給が限定的で 農地等が多く残るが、潜在的な需要は比較的 底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％