別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 甲賀 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲賀 -2 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　村木　康弘 印  TEL.

鑑定評価額 5,990,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲賀市水口町名坂字飯道寺田１０１４番３４ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ傾斜地の住宅 地域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 水口 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西   120 ｍ、南    55 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 水口駅北西方 1.9km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 旧水口町郊外の丘陵地に存する住宅団地で、土地利用は当面現状のまま推移すると予測する。周辺の土地取引は 比較的堅調で、高値の取引も見られ、地価は概ね横這い傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甲賀市及び周辺市町の住宅地域の存する圏域。需要者は甲賀市在住者が中心で市外からの流入者は少ない 。旧５町の合併以降、水口中心部の求心力が相対的に高まったことで地価は比較的安定的に推移している。取引の中心 価格帯は住宅地で３万円～５万円／㎡程度。新規分譲地は６万円／㎡前後。取引面積にばらつきがあり、総額での中心 価格帯は把握しづらい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、市場では自己の居住目的の取引が主流である。本件では代替競争関係にある事例が採 用でき、市場の実態を反映した比準価格が求められた。一方で収益還元法については、賃貸市場が未成熟であるうえ、 画地規模が小さいため適用できなかった。対象不動産は、居住の快適性を重視する住宅地域に存するので、取引事例比 較法により求めた比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症により県内景気は 厳しい状況。不動産市場には不透明感がある 。甲賀市の人口は減少傾向で、高齢化率は県 内平均より高め。 水口町郊外の丘陵地に開発された住宅団地で 、地域要因に特段の変動はない。商業施設に 比較的近いことから需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％