別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 栗東 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栗東 9-1 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　村木　康弘 印  TEL.

鑑定評価額 420,000,000 円  １㎡当たりの価格 36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栗東市下鈎字富寿９５９番１５ ②地積 　(㎡) 11,675   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 工場 中小規模の工場等が 建ち並ぶ工業団地 北西11m市道、背面道 水道、下水 栗東 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   290 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中小規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 108.0 ｍ、奥行　約　　 108.0 ｍ、規模　　    11,700 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ市道、背面道 交通 施設 栗東駅南方 1.1km 法令 規制 工業 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地に存し最寄駅やＩＣへの接近性に優れた工業地域で、土地利用は当面現状のままで維持すると予測する。 流通業務施設地等の需要は堅調であり、高値の取引も見られることから、地価は上昇傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県南部の工業地域の存する範囲で、潜在的には近畿圏中部圏の工業地域等と代替競争関係を有する。需要 者は県内事業者はじめ全国展開の事業者に及ぶ。名神・新名神高速道路による輸送の利便性に優れた地理的優位性や、 他地域と比較して地価水準が低いこと等から県内の工業地需要は底堅い。画地規模や当事者間の事情により、取引価格 はばらつきがあり、総額での中心価格帯は把握し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件では、同一需給圏内の代替競争関係にある事例を採用でき、工業地の地域的特性を踏まえた市場の実態を反映した 比準価格が求められた。一方で、周辺地域において賃貸目的の工場や倉庫の事例が僅かであること等から収益還元法は 適用できなかった。市場では自己使用目的の取引が主流であることから、取引事例比較法により求めた比準価格を妥当 と判断し、代表標準地との均衡に留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　草津 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [121.9] [100.0] 100 36,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症により県内景気は 厳しい状況。不動産市場には不透明感がある 。栗東市の人口・世帯数は増加傾向で、高齢 化率は低め。 市街地に存する工業地域であるが、地域要因 に格別の変動はない。最寄駅及び栗東ＩＣへ の接近性に優れた工業地域で、需要は底堅い 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％