別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 栗東 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栗東 -6 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　芦川　直樹 印  TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 96,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栗東市下鈎字小松寺１１９５番６５ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高15m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東6.4m市道 水道、ガス、下水 栗東 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６． ４ｍ市道 交通 施設 栗東駅南西方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、当分の間は現状を維持すると予測する。駅徒歩圏内で、住 環境も良好であり、コロナ禍においても一定の需要が見込まれ、地価はほぼ横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は栗東市及び隣接市の住宅地域一円である。需要者の中心は地縁的選好性を有する栗東市内の居住者や、比 較的人気の高い住宅地域であることから京都・大阪方面への通勤目的の周辺市からの流入も見られる。やや駅から距離 があるが徒歩圏で、住環境が良好な住宅地域であり、コロナ禍においても、一定の取得需要が見込まれる。取引におけ る中心価格帯は、標準地程度の規模で、土地価格が１５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域は主として、居住の快適性を重視する住宅地域に存し、取引の中心は自用目的の戸建住宅の 取引である。したがって、熟成した不動産賃貸市場は形成されておらず、土地の規模等からも賃貸用の建物の想定は困 難で、収益還元法は試算しない。本件においては、自用目的での取引が中心で、取引の実態を反映し、信頼性の高い比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　草津 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    139,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [146.9] [102.0] 100 96,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は新型コロナの影響で、一部に持ち 直しの動きも見られるが、厳しい状況にある 。栗東市の人口は増加傾向で、高齢化率も県 内平均より低い。 熟成した戸建住宅地域で、土地利用は安定的 で、地域要因に変動はない。区画整然とした 住宅地域で、住環境は良好で、一定の需要が 見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％