別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 栗東 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栗東 -1 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　山下　太郎 印  TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 94,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 栗東市小柿１０丁目７８７番１９ ｢小柿１０－４－２５｣ ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 存する住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 草津 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 草津駅南東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ草津駅勢圏の戸建住宅地域で、地域要因に変動はなく今後も土地利用は現状を維持すると予測する。栗東市 中心部の住宅地需要は堅調であり、地価は上昇傾向が続くものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、栗東市及び周辺市域内の住宅地域と判断した。需要者の中心は、栗東市及び周辺市域に居住する一次取 得者層である。市内の戸建住宅地需要は堅調で栗東市中心部の人口は増加しており、地価は上昇傾向にある。市場での 中心価格帯は、土地で９０千円／㎡～１００千円／㎡前後、新築戸建住宅で規模によって異なるが２８００万円～４０ ００万円程度と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は自用の戸建住宅が中心の住宅地域であり、経済合理的な賃貸経営をすることが困難であるため収益還元法 は非適用とした。近隣地域及びその周辺地域では、居住の快適性を重視した取引価格を指標に価格が形成されており、 同一最寄駅の類似不動産の取引事例から比較して求めた比準価格を採用し、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　草津 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    139,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [146.5] [100.0] 100 94,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、新型コロナの影響で厳しい状況 にあるが持ち直しの動きが見られる。栗東市 の人口は増加傾向で推移している。 成熟した戸建住宅地域で土地利用は安定的で ある。地域要因に特段の変動は見られない。 需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％