別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 守山 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守山 9-1 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　橋長　文昭 印  TEL.

鑑定評価額 572,000,000 円  １㎡当たりの価格 34,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守山市古高町字松塚８０８番２４外 ②地積 　(㎡) 16,523   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 工場 中小規模の工場が建 ち並ぶ工業団地 北東12m市道、三方路 水道、ガス、下水 守山 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   140 ｍ、南   100 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 115.0 ｍ、奥行　約　　 140.0 ｍ、規模　　    16,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 守山駅南西方 3.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模工業団地として熟成しており、地域要因に特段の変化は認められず、今後も安定的に推移していくもの と予測する。市街地に近い工業地域で、コロナ禍にあっても需要は堅調で、地価は強含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、湖南地域を中心に県内の工業地域全体に広域的に形成される。需要者の中心は、製造業・運輸業等の大 企業から地元中堅企業と幅広い。市街地や幹線道路及び高速道路のＩＣに比較的近く、交通接近条件が良好で好立地に 位置することから、工業地需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。取引が少なく、規模がまちまちで、中心と なる価格帯は把握し難いが、土地単価で概ね坪当たり１１万円～１５万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工場地の賃貸物件は殆ど見られず、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用は断念した。自己使用目的の 取引が中心であることを鑑み、県内の工業地の事例を広域的に分析し、代替性が認められる取引事例より試算した比準 価格は、取引市場の実態を反映し、説得力を有する。よって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏ま え、さらに県内の工場地の価格水準との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　近江八幡 9-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 58.6] [100.0] 100 34,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は一部に持ち直しの動きがあるもの の、依然厳しい状況。湖南地域の工業地需要 は引き続き堅調に推移している。 市街地に近い工業団地で、幹線道路へのアク セスも良好なことから、需要は堅調で、地価 は上昇基調が続いている。 個別的要因に変動はない。標準的な形状・規 模を有する三方路であるが、特段の優劣はな く、競争力の程度は普通である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％