鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

守山 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１０１守山Ｓ -4	守山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西23m国道、中間画地		近商 (80,200)
b	２００７近江八幡Ｓ -604	近江八幡市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西18m県道、中間画地		商業 (80,400)
c	２１０１彦根Ｓ -815	彦根市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西17m国道、北東7.1m、角地		準工 (70,200)
d	２１０１大津Ｓ -1313	大津市		建付地	（　）	長方形	南東12.8m国道、北西5.7m、南西12.3m、三方路		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,992	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	84,992	100 [ 79.0]	107,585	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	113,000
b	(　 ) 82,362	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	83,433	100 [ 79.9]	104,422		110,000
c	(　 ) 114,715	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	108,815	100 [ 99.0]	109,914		115,000
d	(　 ) 148,648	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	138,923	100 [ 129.4]	107,359		113,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -26.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +21.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 113,000 円／㎡]

守山 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,161,328	1,224,340	4,936,988	3,402,360	1,534,628	（　0.9726） 1,492,579	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	29,266,255 円　　　　（　 102,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

守山 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	150.00	Ｓ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	200 ％	200 ％	287 ㎡	24.8 m x 12.0 m	前面道路：市道　 16.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗（約４３㎡）、２階を事務所（約６８㎡）の部分貸しを想定した。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	85.0	127.50	2,292	292,000	6.0	1,752,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	150.00	90.0	135.00	1,834	248,000	5.0	1,240,000
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	87.5	262.50		540,000		2,992,000
								0

⑨年額支払賃料	540,000 円　×　12ヶ月　＝　 6,480,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 262.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,480,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 681,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,134,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,992,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,928 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,161,328 円　　　　（　 21,468 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	守山（賃）Ｂ商　　　　-211107	1,952 ( 1,944)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	2,347	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,303 円/㎡　月額支払賃料（　 2,292 円/㎡）　基準階 1 F B
b	守山（賃）Ｂ商　　　　-211104	1,947 ( 1,943)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	2,258
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

守山 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	234,000 円	46,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	272,640 円	6,816,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 249,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 374,400 円	46,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	46,800 円	46,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,800 円	46,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,224,340 円　（　　　　　　 4,266 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,800,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,402,360 円（　　　　　 11,855 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,161,328 円
②総費用	1,224,340 円
③純収益　①－②	4,936,988 円
④建物等に帰属する純収益	3,402,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,534,628 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,492,579 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,201 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,266,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
守山 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

守山 5-5

滋賀県

滋賀第２

氏名

不動産鑑定士　上田　理子

印

TEL.

鑑定評価額

31,900,000 円

１㎡当たりの価格

111,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	85,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	守山市守山２丁目字南河水２７番２外｢守山２－１６－３８｣				②地積　(㎡)	287 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他） (90,200)
	2:1	店舗兼事務所Ｓ2	店舗、事務所等が見られる市役所周辺の商業地域	北東16.3m市道、南東側道	水道、下水	守山 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 60 ｍ、南 20 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６．３ｍ市道

交通

施設

守山駅北方

1.2km

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市役所に近い近隣商業地域で、利用状況に特段の変化はない。背後の住宅地需要は堅調で人口は増加傾向にある
が、コロナ禍で経済活動が停滞しており、先行きが不透明なため、地価水準は横ばいで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 111,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 91,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は守山市及び周辺市のＪＲ東海道本線沿線の商業地域の範囲。需要者の中心は、自社ビルや店舗利用目的の
中小企業、地元個人事業者である。周辺背後には比較的古くからの住宅地と新規分譲地が混在しており、中高年層から
子育世代まで幅広い世代がバランス良く居住している。公共施設も近いことなどから消費者層は厚いが、現状の経済活
動は動きが弱い状況にある。取引の中心価格帯は概ね９万円～１１万円／㎡前後であると把握する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市役所周辺の商業地域であるが、テナント需要は弱い状況にある。しかしながら、在宅ワークなどが増加している昨今
、小規模の事務所スペース需要も見込めると判断し、収益価格は事務所兼店舗を想定したが、駐車場確保の必要性など
も影響してやや低位に求められた。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表
標準地との検討を踏まえ、同一需給圏内の価格水準との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　守山 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 185,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[174.7]

[105.0]
100

111,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    111,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は厳しい状況にあるものの持ち直し
つつある。守山駅徒歩圏内のマンション需要
は堅調であるが、厳しい経済情勢により先行
きは不透明。

市役所に近接した近隣商業地域で、地域要因
に特段の変化はない。経済活動が停滞してお
り、顧客の動きもやや弱い状況にある。

個別的要因に変動はない。標準的な形状・規
模を有する角地で、当該要因に基づく優位性
が認められる。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +2.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　 +16.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

守山 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１０１守山Ｓ -402	守山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西30m県道、中間画地		工専 (60,200)
b	２１０１守山Ｓ -8	守山市		更地	（　）	ほぼ台形	北西13m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２１０１栗東Ｓ -335	栗東市		建付地	（　）	長方形	北西5.4m市道、中間画地		近商 (80,324)
d	２１０１草津Ｓ -619	草津市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東12.2m県道、中間画地		｢調区｣ (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,644	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	80,296	100 [ 78.3]	102,549	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	108,000
b	(　 ) 102,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	102,000	100 [ 93.1]	109,560		115,000
c	(　 ) 90,641	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	90,641	100 [ 87.8]	103,236		108,000
d	(　 ) 105,843	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	105,843	100 [ 98.0]	108,003		113,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 111,000 円／㎡]

守山 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,926,724	1,242,037	4,684,687	3,315,120	1,369,567	（　0.9726） 1,332,041	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	26,118,451 円　　　　（　 91,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

守山 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	145.00	Ｓ2	290.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	90 ％	200 ％	200 ％	287 ㎡	24.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 16.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（約６０㎡）と２階事務所（約３０㎡）の部分貸しを想定。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

類似の建物を参考に査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	145.00	85.0	123.25	2,361	290,993	5.0	1,454,965
							0.0	0
2～ 2	事務所	145.00	90.0	130.50	1,750	228,375	1.0	228,375
							0.0	0
～

～

～

計		290.00	87.5	253.75		519,368		1,683,340
								0

⑨年額支払賃料	519,368 円　×　12ヶ月　＝　 6,232,416 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 253.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,232,416 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 656,842 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,911,574 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,683,340 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,150 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,926,724 円　　　　（　 20,651 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	守山（賃）Ｂ商　　　　-211103	2,188 ( 2,183)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,084	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,371 円/㎡　月額支払賃料（　 2,361 円/㎡）　基準階 1 F B
b	守山（賃）　　　　-97002	3,135 ( 3,122)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	2,657
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

守山 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	273,600 円	45,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	262,737 円	6,568,416　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 249,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 364,800 円	45,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	45,600 円	45,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,600 円	45,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,242,037 円　（　　　　　　 4,328 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,600,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 290.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 × 30 ％　＋ 0.0971 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,315,120 円（　　　　　 11,551 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,926,724 円
②総費用	1,242,037 円
③純収益　①－②	4,684,687 円
④建物等に帰属する純収益	3,315,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,369,567 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,332,041 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,641 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,118,451 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,000 円／㎡）