別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 守山 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守山 -5 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　橋長　文昭 印  TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 94,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守山市小島町字江西９３５番３３ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 つ区画整然とした住 宅地域 南東7m市道 水道、ガス、下水 守山 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北７ｍ市 道 交通 施設 守山駅北方 2.8km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした戸建住宅団地で、住宅地域として熟成し、今後も土地利用は安定的に推移していくものと予測す る。守山市内の住宅需要はコロナ禍にあっても安定しており、地価は横ばいから若干の上昇傾向が見られる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、守山市内を中心とする戸建住宅地域である。需要者の中心は守山市内居住者のほか、京阪神への通勤者 等の一次取得者である。駅徒歩圏外の住宅地域であるが、駅徒歩圏内の住宅供給は少なく、需要過多の傾向から、徒歩 圏外への需要の拡大が続いており、地価は横ばいから緩やかな上昇傾向で推移している。中心となる価格帯は、土地単 価で概ね坪当たり３０万円～３５万円程度、新築戸建で３，０００万円～３，５００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益性より居住の快適性が重視される自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、共同住宅等の賃貸物件は見られず、賃貸 市場が未成熟であることから、収益還元法の適用は断念した。自己使用目的の取引市場を鑑み、極めて価格牽連性が高 い取引事例より求めた比準価格は、市場の取引実態を的確に反映し、説得力を有する。よって、実証的な比準価格を採 用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守山 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [131.7] [102.0] 100 94,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は一部に持ち直しの動きがあるもの の、依然厳しい状況。守山市の人口は県内上 位の増加傾向を維持している。 居住環境が良好な閑静な住宅地域で、守山市 内の堅調な住宅需要に支えられ、地価水準は 概ね安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。標準的な形状・規 模を有する南東向きの中間画地であり、居住 の快適性に優れ、相対的選好性が強い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％