別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 草津 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   草津 9-1 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　眞下　貴之 印  TEL.

鑑定評価額 147,000,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 草津市笠山５丁目字新池１０６番２３外 ｢笠山５－１－５９｣ ②地積 　(㎡) 3,333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 工場 中規模工場、共同住 宅等が混在する工業 地域 南西11.5m県道 水道、ガス、下水 南草津 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   220 ｍ、南   120 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １１．５ｍ　県道 交通 施設 南草津駅南方 3.1km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模工場のほか共同住宅も見られる工業地域であり、今後とも現状の土地利用を維持するものと予測する。高 速道路インターチェンジまでの接近性が良好であり、工業地域として選好性が高く、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は草津市を中心とした滋賀県南部の工業地域の圏域と判断される。需要者は県内外における製造業、物流関 係の事業者が中心である。草津市を含む滋賀県南部の工業地は供給数が限定されている一方で、高速道路や幹線道路へ の接近性に優れる地域を中心に物流施設用地の需要が堅調であり、取引価格水準は上昇傾向にある。取引の中心価格帯 については、規模がまちまちであり総額での把握が困難であるが、１㎡あたり４～５万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏において生起した工業地域内の事例のうち、地域的類似性の観点から規範性の高い事例を選択し た上で適切に試算されており、規範性が高いと判断される。一方、本地域は自用の工場等が中心であり、工場、倉庫等 工業系用途の賃貸需要が乏しいことから、収益還元法は非適用が妥当と判断する。よって実証的な資料に基づき規範性 が高い比準価格を標準とし、かつ周辺の類似標準地等との価格均衡に留意の上、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は新型コロナ感染症の影響により厳 しい状況にあるが、一部で持ち直しの動きも 見られる。草津市の人口、世帯数は、ともに 増加傾向にある。 近隣地域の地域要因に変動はない。物流施設 用地としての需要が強く、地価は上昇傾向を 維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％