鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

草津 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２００７草津Ｓ -3	草津市		更地	（　）	長方形	北西20m県道、南西6.3m、角地		近商 (90,200)
b	２１０１草津Ｓ -326	草津市		更地	（　）	ほぼ台形	南西12m県道、中間画地		工業 (60,200)
c	２１０１草津Ｓ -619	草津市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東12.2m県道、中間画地		｢調区｣ (70,200)
d	２１０１草津Ｓ -620	草津市		更地	（　）	ほぼ台形	北西31m県道、北東12.2m、角地		｢調区｣ (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 173,739	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	168,679	100 [ 105.7]	159,583	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	160,000
b	(　 ) 106,505	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	106,505	100 [ 72.3]	147,310		147,000
c	(　 ) 105,843	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	105,843	100 [ 71.3]	148,447		148,000
d	(　 ) 116,525	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	110,976	100 [ 75.2]	147,574		148,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 148,000 円／㎡]

草津 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の地域であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	51,525,712	9,231,264	42,294,448	28,745,600	13,548,848	（　0.9468） 12,828,049	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	256,560,980 円　　　　（　 131,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

草津 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	800.00	Ｓ4	2,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	1,963 ㎡	55.5 m x 47.0 m	前面道路：県道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～４階共同住宅（平均専用面積：６７㎡程度）を想定した。

⑦有効率　 86.9 ％
の理由

類似の建物の有効率を参考にした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	800.00	80.0	640.00	2,935	1,878,400	6.0	11,270,400
							0.0	0
2～ 4	共同住宅	600.00	90.0	540.00	1,700	918,000	3.0	2,754,000
							0.0	0
～

～

～

計		2,600.00	86.9	2,260.00		4,632,400		19,532,400
								0

⑨年額支払賃料	4,632,400 円　×　12ヶ月　＝　 55,588,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 22 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,320,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等で担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	55,588,800 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 1,320,000 円　　×　　％　＝　　 5,558,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,349,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	19,532,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 175,792 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	51,525,712 円　　　　（　 26,248 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	草津（賃）　　　　-81302	2,444 ( 2,419)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,015	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,950 円/㎡　月額支払賃料（　 2,935 円/㎡）　基準階 1 F B
b	草津（賃）　　　　-81303	2,688 ( 2,680)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [107.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,923
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

草津 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,496,000 円	416,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,707,264 円	56,908,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 660,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,536,000 円	416,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	416,000 円	416,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	416,000 円	416,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,231,264 円　（　　　　　　 4,703 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	416,000,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 2,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 40 ％　＋ 0.0964 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,745,600 円（　　　　　 14,644 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	51,525,712 円
②総費用	9,231,264 円
③純収益　①－②	42,294,448 円
④建物等に帰属する純収益	28,745,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,548,848 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,828,049 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,535 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 256,560,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 131,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
草津 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

草津 5-7

滋賀県

滋賀第１

氏名

不動産鑑定士　小川　聡

印

TEL.

鑑定評価額

283,000,000 円

１㎡当たりの価格

144,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	草津市野路町字片原６８８番２				②地積　(㎡)	1,963 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	台形 1.2:1	店舗兼工場Ｓ2	事務所、店舗等が建ち並ぶ駅に近い商業地域	南西17m県道、背面道	水道、ガス、下水	南草津 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 180 ｍ、南 90 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 55.0 ｍ、奥行　約　　 36.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１７ｍ県道

交通

施設

南草津駅北西方

300m

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

店舗や事務所が多い駅に近い商業地域で、周辺ではマンションも増加し、今後は店舗兼共同住宅地域としての性
格を強めていくことも考えられ、地価はほぼ横這い傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 145,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 130,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は草津市及び周辺市に存する幹線道路沿いの商業地域である。需要者は飲食店舗及びロードサイド店舗の事
業者や店舗兼共同住宅の開発を目的とする不動産業者等である。ＪＲ南草津駅周辺においては、その良好な利便性から
マンションが増加し、基本的に土地の需要は強い地域であるが、コロナ感染症等の影響でやや停滞状況にある。取引に
おける中心価格帯は、取引される土地の適正規模も様々であるため難しいが、１０万円／㎡台中盤程度と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上記比準価格は類似商業地等の事例からの試算で市場の実態を反映し高い規範性が認められる。収益価格は店舗兼共同
住宅を想定したが住宅賃貸市場には空室率の上昇傾向がみられ収益性より快適性が重視され、店舗賃貸市場は将来動向
へのリスク、飲食テナントを中心とした需要減退等を反映して低位に試算された。従って以上を総合的に勘案して比準
価格を重視し収益価格を比較考量して周辺の類似標準地との均衡に留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    144,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

草津市は人口・世帯数の増加、高齢化進展、
コロナ感染症、デフレ脱却期待のなか、地価
は交通・環境要因等の格差による２極化の様
相を深めている。

ＪＲ駅に近い幹線道路沿いの商業地域である
。マンション開発等の影響を受けつつも、コ
ロナ感染症の影響等による需要減で地価は横
這い傾向にある。

ほぼ標準的な規模・形状を有する中間画地で
あり、市場で特段の優劣はなく、競争力の程
度は普通で、格差率に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

草津 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２００７栗東Ｓ -202	栗東市		建付地	（　）	長方形	北東20m県道、中間画地		近商 (80,300)
b	２００７大津Ｓ -324	大津市		建付地	（　）	ほぼ台形	東16m国道、南西2m、準角地		商業高度7種最高45m (80,400)
c	２１０１守山Ｓ -508	守山市		更地	（　）	不整形	北西16m市道、中間画地		近商都市機能誘導 (80,200)
d	２１０１草津Ｓ -620	草津市		更地	（　）	ほぼ台形	北西31m県道、北東12.2m、角地		｢調区｣ (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 137,313	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	137,313	100 [ 92.8]	147,967	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	148,000
b	(　 ) 178,848	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	178,848	100 [ 126.2]	141,718		142,000
c	(　 ) 105,875	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 76.5]	138,399	100 [ 94.0]	147,233		147,000
d	(　 ) 116,525	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	110,976	100 [ 76.9]	144,312		144,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +23.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 145,000 円／㎡]

草津 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	50,996,397	9,135,779	41,860,618	28,400,100	13,460,518	（　0.9468） 12,744,418	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	254,888,360 円　　　　（　 130,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

草津 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	800.00	Ｓ4	2,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	1,963 ㎡	55.5 m x 47.0 m	前面道路：県道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗：フロア貸し、２～４階共同住宅：ファミリータイプ平均専有面積約７０㎡を想定した。

⑦有効率　 83.5 ％
の理由

エントランス等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	800.00	80.0	640.00	3,073	1,966,720	6.0	11,800,320
							0.0	0
2～ 4	共同住宅	600.00	85.0	510.00	1,700	867,000	2.0	1,734,000
							0.0	0
～

～

～

計		2,600.00	83.5	2,170.00		4,567,720		17,002,320
								0

⑨年額支払賃料	4,567,720 円　×　12ヶ月　＝　 54,812,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,680,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	54,812,640 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 1,680,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 5,649,264 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,843,376 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,002,320 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 153,021 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	50,996,397 円　　　　（　 25,979 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	草津（賃）　　　　-97004	3,046 ( 3,036)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,071	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,088 円/㎡　月額支払賃料（　 3,073 円/㎡）　基準階 1 F B
b	草津（賃）　　　　-97007	2,715 ( 2,546)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,104
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

草津 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,466,000 円	411,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,694,779 円	56,492,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 659,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,493,500 円	411,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	411,000 円	411,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	411,000 円	411,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,135,779 円　（　　　　　　 4,654 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	411,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 2,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 40 ％　＋ 0.0964 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,400,100 円（　　　　　 14,468 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	50,996,397 円
②総費用	9,135,779 円
③純収益　①－②	41,860,618 円
④建物等に帰属する純収益	28,400,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,460,518 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,744,418 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,492 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 254,888,360 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 130,000 円／㎡）