別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 草津 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   草津 -14 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　浜本　博志 印  TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 83,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 草津市追分６丁目字上尾６２９番４２ ｢追分６－１１－４｣ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 南草津 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 南草津駅東方 2.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、土地利用は現状を維持するものと予測する。コロナ禍の影 響で先行き不透明感はあるが、影響は限定的であり、需要は概ね堅調で、地価は横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として南草津駅勢圏内の住宅地域の範囲と判断した。主な需要者は市内及び周辺市域内に居住する、 地元企業勤務者及び京阪方面通勤者等である。近隣地域は、住環境良好な住宅地域であることから、依然、需要は底堅 く推移しており、市場における新型コロナウィルス感染再拡大等の影響は限定的である。中心価格帯は、１５０㎡程度 の土地の新築戸建住宅で２７００万円から３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は住環境が良好な住宅地域であり、収益性よりも居住の快適性が重視され、自用目的での取引が中心である。 また画地規模等から共同住宅の建築は合理的ではないことから、収益還元法は適用しなかった。したがって、本件にお いては市場の取引実態等を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との比較検討を踏まえ、上記のとおり鑑定 評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　草津 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    139,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [167.5] [100.0] 100 83,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しの傾向も見られたが、新型コ ロナウィルス感染再拡大の影響でいまだ先行 き不透明。不動産市場は二極化が顕著になる 傾向。 ＪＲ駅徒歩圏外の住宅地域であるが、住環境 がよいことから値ごろ感があり、需要が底堅 い。周辺で新規分譲がみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +61.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％