別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 草津 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   草津 -13 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　小川　聡 印  TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 30,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 草津市北山田町字西ノ内２０番 ②地積 　(㎡) 419   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,160) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 北東2.5m市道 水道、下水 草津 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   115 ｍ、南    20 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２．５ｍ市道 交通 施設 草津駅西方 3.6km 法令 規制 ｢調区｣  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の既成住宅地域で、古くからのコミュニティを形成し地域要因に大きな変化はない。利便性の 相対的劣性、居住者層の高齢化等により需要は弱く、地価は横這いから微減傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として草津市の市街化調整区域内の既成住宅地域の範囲である。需要者は地縁や血縁を有する地元居 住者や帰郷者などで、地域外からの転入者はほとんどみられず、移動は少ない。供給は単発的かつ少数で、取引があっ ても隣地取得や親戚間などであり、閉鎖的な市場のもとで個々に価格形成される傾向が強い。総額、単価ともに中心価 格帯の把握が困難な市場を形成しているが、単価で３万円／㎡前後と判定され、地積により総額はばらつきがある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記比準価格は、主に、草津市を中心とした市街化調整区域内の類似地域における取引事例から求めたものであり実証 的で説得力を有する。一方、収益価格は、近隣地域には、地域特性や行政的要因から賃貸市場が存しないため試算しな い。当該市場では、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、規範性の高い比準価格 を採用することとし、下記の代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -53                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,400 円／㎡ [ 96.6] 100 100 [100.0] 100 [ 83.9] [100.0] 100 30,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 草津市は人口・世帯数の増加、高齢化進展、 コロナ感染症、デフレ脱却期待のなか、地価 は交通・環境要因等の格差による２極化の様 相を深めている。 安定的な土地利用状況の調区内の既成住宅地 域で、特段の地域要因の変動は認められない が、交通利便性等から地価は微減傾向で推移 している。 標準的な規模・形状を有する調区内の中間画 地であり、市場で特段の優劣はなく、競争力 の程度は普通で、格差率に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -22.2 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％