別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 草津 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   草津 -12 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　眞下　貴之 印  TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 草津市矢橋町字馬池下２３番３７ ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北東6.3m市道 水道、ガス、下水 南草津 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    95 ｍ、西   140 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６．３ ｍ　市道 交通 施設 南草津駅北西方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した戸建住宅地域として今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。良好な利便性や住環境から需要者 の選好性が強く、地価は上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は草津市内における住宅地域の圏域と判断する。需要者は草津市内の一次取得者が中心であるが、周辺市か らの流入も見込める。ＪＲ南草津駅周辺の住宅地域は区画整理事業の進捗、街路整備等による発展的要因が認められる ことから、戸建住宅需要が逓増傾向にあり、土地取引価格も堅調に推移し、地価は上昇傾向にある。土地は１２０㎡で １，２００～１，４００万円、新築戸建住宅で３，０００万円前後の価格帯が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は草津市内における住宅地域内の事例のうち、地域的類似性の観点から規範性の高い事例を選択の上、適切に 試算されており規範性が高い。一方、対象標準地は画地規模の観点から経済合理性が成り立つ賃貸経営を行い得る建物 想定が困難であることを勘案し、収益還元法は非適用が妥当と判断した。よって実証的な資料に基づき規範性が高い比 準価格を標準とし、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　草津 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    139,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [133.3] [100.0] 100 104,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は新型コロナ感染症の影響により厳 しい状況にあるが、一部で持ち直しの動きも 見られる。草津市の人口、世帯数は、ともに 増加傾向にある。 近隣地域の地域要因に変動はないが、ＪＲ南 草津駅西口側では、南草津プリムタウン土地 区画整理事業が進捗しており、地域の発展性 が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％