別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 近江八幡 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   近江八幡 -11 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　西田　壮一 印  TEL.

鑑定評価額 9,160,000 円  １㎡当たりの価格 16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 近江八幡市安土町中屋字屋敷ノ内１１３番 ②地積 　(㎡) 552   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,160) 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南2.7m市道 水道、下水 安土 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２．７ｍ市道 交通 施設 安土駅南方 1.2km 法令 規制 ｢調区｣  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの農家住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域で、特段の変動要因も見受けられず土地利用は安定的である。地 域外からの需要は殆どなく、地縁性のある取引に限られる。今後、地価は下落基調で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近江八幡市内及び周辺市内の既成集落地域と判定した。主たる需要者は、地元居住者、地縁性を有する 個人が中心である。ＪＲ安土駅に比較的近いものの既成住宅の土地需要は依然として弱い。取引事例も少なく個別事情 が介在するため中心となる価格帯を見出すことは困難であるが、土地５００㎡程度で８００～１，０００万円前後であ ると思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、近江八幡市内の類似地域に存する農家集落地域の取引事例を中心に試算した価格であり規範性は高い。市 街化調整区域に存し賃貸用建物の建築が規制され、共同住宅の賃貸を想定することは現実的でないため、収益価格の試 算は断念した。需要者は自己使用目的の個人が中心であるため、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、 上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　彦根 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,500 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [100.0] 100 [ 92.4] [100.0] 100 16,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の収束の目途が立 たず、全体的に厳しい業況が続いている。近 江八幡市の人口は概ね横這い。 地域要因に変動はない。旧安土町の既成住宅 地域であり地縁的選好性により主たる需要者 が分家住宅希望者等に限定され、地価は弱含 みである。 個別的要因に変動はない。形状・規模が標準 的な画地で、個別的要因に特段の優劣はなく 、競争力の程度は普通。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％