別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 長浜 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長浜 -11 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　桃瀬　公成 印  TEL.

鑑定評価額 6,900,000 円  １㎡当たりの価格 12,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長浜市木之本町黒田字田町９８２番 ②地積 　(㎡) 552   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南5m市道 水道、下水 木ノ本 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    45 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       540 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 木ノ本駅北西方 1.1km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 湖北地方の農家住宅地域であり、若年層の流出傾向から空洞化が進み土地利用は減退していくものと予測される 。このような構造的問題を短期的に解決する見通しは乏しく、当面地価の下落調整が続くものとみられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧木之本町及び周辺市町の農家住宅地域として把握され、需要者は当該地域に地縁を有する世帯が中心と みられる。地縁性により総じて市場は閉鎖的であり、単発的な「売り」に対し「買い」が呼応して取引が成立する傾向 が強い。地価水準は、街路の整備状況や市街化の影響等によって異なるが、概ね㎡あたり５千円～１万５千円の範囲と みられ、その価格決定においては取引実例や相場観等が重視され、収益性に対する認識は希薄である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺環境、公法上の規制、画地条件等を総合的に勘案した結果、賃貸経営との適合性が認められず適正な純収益の把握 が困難であるとの判断から収益価格の試算は断念することとした。一方で広域的に捕捉した比較可能性の高い取引事例 に的確な補修正と要因比較を施して求められた比準価格は市場の実態を反映し、実証的で信頼性が高いものと認められ た。よって比準価格を中心に代表標準地からの検討も踏まえたうえ対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長浜 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,800 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [100.0] 100 [103.0] [103.0] 100 12,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 湖北地方の中核都市であり、合併後は、郡部 から都市部への経済資源の移動が起こり、両 者の社会経済的格差は開き、用地需要の偏在 も進んでいる。 人口の空洞化が進む旧来からの農家住宅地域 であり、若年層の土地需要を喚起するような 変化は見られず、地価は更なる調整が見込ま れる。 標準的な形状・規模の中間画地であるが、南 向きで需要者の選好はやや強い。当該要因に ついて特に変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％