別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 長浜 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長浜 -4 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　服部　直幸 印  TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 59,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長浜市宮司町字東谷寺９６５番３１ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南6.5m市道 水道、ガス、下水 長浜 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 長浜駅東方 2.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、利用状況は現状維持で推移するものと予測する。居住環境が良好な当該地域 は、現下の社会経済情勢の中にあっても需要は堅調であり、地価は横這い傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、長浜市内旧長浜地区の戸建住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する第一次取得者が 中心である。駅徒歩圏内の住宅地の供給が少ないため、駅徒歩圏外であっても、区画整然とした居住環境良好な住宅地 の需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地２００㎡程度で１，２００万円～１，３００万円程度と把握す る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。収益価格については、当該地域は戸建住宅用に開 発された閑静な住宅団地内に存し、自己使用目的の取引が大半であり、賃貸住宅の収益性に基づき価格形成される地域 でないため試算しなかった。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、取引市場の実態を反映し説得力のある比準価格 を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長浜 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,600 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [103.0] 100 [116.6] [103.0] 100 59,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、一部持ち直しの動きが続くも依 然厳しい状況。民間設備投資・住宅投資は低 調。長浜市の人口は微減傾向。高齢化率は県 平均より高い。 地域内には格別の変動要因はないが、周辺に は生活利便施設が立地していることから、需 給は比較的安定している。 標準的な形状・規模等の中間画地であるが、 方位において優位性があり、標準的画地に比 べ若干競争力を有する。個別的要因に変動は ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％