別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 彦根 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   彦根 9-3 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　橋長　文昭 印  TEL.

鑑定評価額 36,300,000 円  １㎡当たりの価格 37,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 彦根市平田町字五反田１１２２番 ②地積 　(㎡) 959   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2.5 工場 事務所、工場、倉庫 等が建ち並ぶ工業地 域 北東9m県道、南東側道 水道、下水 南彦根 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   170 ｍ、南   105 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 南彦根駅北西方 2.5km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場等が建ち並ぶ工業地域で、土地利用は安定的に推移していくものと予測する。県内の工場地需要 は底堅さが見られるものの、コロナ禍による不安要因もあり、湖北・湖東地域の需要はやや弱含みである。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、彦根市を中心とした県内の工業地域である。需要者は地元企業を中心に、県内の製造業者・流通業者等 も含まれる。市街地に近い工業地域であるが、新型コロナの影響による将来不安から、湖南地域に比べ湖北・湖東地域 の工業地需要は弱含みで、地価は緩やかな下落基調で推移している。取引の中心となる価格帯は、取引が少なく、又規 模によりまちまちであるが、概ね土地単価で坪当たり１２万円～１４万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が中心の工業地域で、工場の賃貸物件は殆ど認められず、賃貸市場が熟成していないことから、収 益価格は試算しない。比準価格は、県内工業地の事例を広域的に分析し、代替性が認められる取引事例より試算したも ので、取引市場の実態を反映し説得力を有する。よって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意し、 さらに、県内工業地の価格水準との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　彦根 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 70.4] [100.0] 100 37,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は一部に持ち直しの動きがあるもの の、依然厳しい状況。県内工業地の需要は安 定しているものの、湖北・湖東地域の需要に 弱さが見られる。 事務所・工場等が建ち並ぶ工業地域であるが 、湖南地域との比較で、北部に位置する工業 地の需要は弱含みで、地価は下落傾向で推移 している。 個別的要因に変動はない。標準的な形状・規 模を有する角地であるが、特段の優劣はなく 、競争力の程度は普通である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％