鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

彦根 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１０１彦根Ｓ -1013	彦根市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東16m県道、中間画地		近商 (80,200)
b	２１０１彦根Ｓ -1015	彦根市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西5m市道、南西3m、角地		近商 (80,200)
c	２１０１彦根Ｓ -5	彦根市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、北西6m、角地		近商 (90,200)
d	２１０１彦根Ｓ -404	彦根市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東11m県道、北西6m、二方路		｢調区｣風致地区 (70,200)
e	２１０１彦根Ｓ -802	彦根市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西24m県道、北東7.5m、二方路		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,425	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	55,748	100 [ 91.2]	61,127	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	62,300
b	(　 ) 62,900	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	62,523	100 [ 93.5]	66,870		68,200
c	(　 ) 75,574	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	71,327	100 [ 105.5]	67,609		69,000
d	(　 ) 62,625	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	60,967	100 [ 86.1]	70,810		72,200
e	(　 ) 45,296	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	43,625	100 [ 86.3]	50,550		51,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,500 円／㎡]

彦根 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,099,770	651,924	2,447,846	1,548,740	899,106	（　0.9453） 849,925	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	16,344,712 円　　　　（　 48,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

彦根 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	140.00	Ｓ1	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	100 ％	200 ％	383 ％	335 ㎡	14.5 m x 24.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階以上の賃貸需要は低迷していることから、一棟貸しの平家建店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	140.00	100.0	140.00	2,045	286,300	3.0	858,900
							0.0	0
～

～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		286,300		858,900
								0

⑨年額支払賃料	286,300 円　×　12ヶ月　＝　 3,435,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,435,600 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 343,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,092,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	858,900 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,730 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,099,770 円　　　　（　 9,253 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	彦根（賃）Ｂ商　　　　-211101	2,508 ( 2,496)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	2,125	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,050 円/㎡　月額支払賃料（　 2,045 円/㎡）　基準階 1 F B
b	彦根（賃）　　　　-971001	1,973 ( 1,964)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,973
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

彦根 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,500 円	21,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	137,424 円	3,435,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 187,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 179,300 円	21,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,100 円	21,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,100 円	21,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 651,924 円　（　　　　　　 1,946 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,100,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,548,740 円（　　　　　 4,623 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,099,770 円
②総費用	651,924 円
③純収益　①－②	2,447,846 円
④建物等に帰属する純収益	1,548,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	899,106 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	849,925 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,537 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,344,712 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
彦根 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

彦根 5-6

滋賀県

滋賀第２

氏名

不動産鑑定士　田中　勝

印

TEL.

鑑定評価額

22,400,000 円

１㎡当たりの価格

66,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	53,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	彦根市中央町字伝馬町８７番外｢中央町２－２３｣				②地積　(㎡)	335 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他） (100,383)
	1:1.5	店舗Ｓ3	低層店舗、事務所等が混在する既成商業地域	北西16m市道、背面道	水道、ガス、下水	彦根 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 65 ｍ、南 50 ｍ、北 65 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 336 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

彦根駅南西方

1.0km

法令

規制

近商
(80,383)

⑤地域要因の将
　来予測

彦根市中心部の既成商業地域。近年、彦根市の商業核の分散化により繁華性は衰退傾向。今後もこの傾向は変わ
らず、また新型コロナの影響は将来への不安心理にやや働き、地価は下落基調で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 66,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 46,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、湖東、湖北地域の商業地域と判断した。需要の中心は、地元事業者等である。経済の先行き不透明感や
郊外型店舗への顧客の流出等により既成商業地の空洞化が進行し、近隣地域も衰退傾向にあると認められる。中心の価
格帯の把握は、画地条件等により個別性が強く困難であるが、同一需給圏内の取引事例より１㎡当り７０，０００円弱
程度と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、新型コロナの影響による取引時の市場環境の変化はほとんど認められないことから、彦根市に所在する商
業地に係る事例を中心に選択し試算したもので、市場性を反映している。収益価格は、低層店舗を想定し試算したが、
賃料は個別性が強く流動的で長期的な純収益の把握等も困難であるため、相対的説得力はやや劣る。よって、比準価格
を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との価格均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　彦根 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 79,000 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[102.0]

100
[117.7]

[102.0]
100

66,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナの影響により、厳しい状
況にあるが、持ち直しの動きが見られる。彦
根市の人口は微減傾向である。

既成商業地域で、繁華性の低下が見られ、ま
たコロナ禍でのやや将来への不安心理等から
、需要は弱く、地価は下落傾向にある。

標準的な形状・規模を有する二方路地である
が、ほぼ標準的な土地で、競争力の程度は普
通である。個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

彦根 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１０１彦根Ｓ -1015	彦根市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西5m市道、南西3m、角地		近商 (80,200)
b	２１０１彦根Ｋ -1101	彦根市		更地	（　）	ほぼ整形	北東15.7m市道、南東11.5m、西1.8m、三方路		商業 (100,600)
c	２００７彦根Ｓ -605	彦根市		更地	（　）	ほぼ整形	南東16m国道、南西6m、角地		準工 (70,200)
d	２００７彦根Ｓ -720	彦根市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		商業 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 62,900	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	62,523	100 [ 94.4]	66,232	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	67,600
b	(　 ) 49,727	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.7]	54,278	100 [ 83.9]	64,694		66,000
c	(　 ) 40,970	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	38,902	100 [ 61.7]	63,050		64,300
d	(　 ) 50,578	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	50,072	100 [ 78.3]	63,949		65,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -9.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -33.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,800 円／㎡]

彦根 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,092,191	686,360	2,405,831	1,548,740	857,091	（　0.9453） 810,208	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	15,580,923 円　　　　（　 46,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

彦根 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	140.00	Ｓ1	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	100 ％	200 ％	383 ％	335 ㎡	14.5 m x 24.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

本地域における２階以上の賃貸需要は低迷していることから、一棟貸しの平家建店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	100.0	140.00	2,040	285,600	3.0	856,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		285,600		856,800
								0

⑨年額支払賃料	285,600 円　×　12ヶ月　＝　 3,427,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,427,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 342,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,084,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	856,800 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,711 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,092,191 円　　　　（　 9,230 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	彦根（賃）Ｂ商　　　　-211101	2,508 ( 2,496)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [119.0]	100 [100.0]	2,108	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,045 円/㎡　月額支払賃料（　 2,040 円/㎡）　基準階 1 F B
b	彦根（賃）　　　　-77102	1,577 ( 1,531)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	2,022
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

彦根 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,500 円	21,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	171,360 円	3,427,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 188,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 179,300 円	21,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,100 円	21,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,100 円	21,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 686,360 円　（　　　　　　 2,049 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,100,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,548,740 円（　　　　　 4,623 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,092,191 円
②総費用	686,360 円
③純収益　①－②	2,405,831 円
④建物等に帰属する純収益	1,548,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	857,091 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	810,208 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,419 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,580,923 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,500 円／㎡）