別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 彦根 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   彦根 -19 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　初田　泰雄 印  TEL.

鑑定評価額 7,160,000 円  １㎡当たりの価格 31,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 彦根市開出今町字蔵ノ町２１０２番 ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,160) 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 西4m市道 水道、ガス、下水 南彦根 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 南彦根駅北西方 3.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ南彦根駅勢圏に属する調区内住宅地域で、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。需要 は引き続き弱含みで、地価水準は下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね湖東地域の類似の住宅地域。特に、彦根市の市街化調整区域内の住宅地域との代替競争関係が強い 。需要者の属性は、彦根市居住者が中心で、周辺市町からの流入はあまり見られない。近年における市場の需給動向は 、コロナ禍における市場心理の冷込みにより徒歩圏外やバス圏の住宅地だけでなく、駅周辺の住宅地でさえ宅地需要が 弱含んでいる。需要の中心となる価格帯は２００㎡程度の更地で６００万円～７００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場で成立した実際の取引事例を価格判定の基礎としており、実証的かつ現実的な価格としてその規範性 は高い。収益価格については、対象標準地の存する市街化調整区域内では自己用以外の建築物の建築が規制されている ため賃貸想定をすることは現実的でないし、賃貸需要も乏しく市場が未成熟であると判断したため、試算しなかった。 以上により、比準価格を標準とし、代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　彦根 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,500 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [114.3] [100.0] 100 31,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症拡大により景気は大きく落 ち込んでいるが、一部で持ち直しの動きもみ られる状況にある。彦根市の人口は微減傾向 で推移している。 造成後相当期間が経過した住宅地域で、総じ て安定的な土地利用状況であり、特段の地域 要因の変動は認められない。 標準的な形状・規模を有する画地であり、個 別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力 の程度も普通である。個別的要因に変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％