別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 彦根 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   彦根 -18 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　初田　泰雄 印  TEL.

鑑定評価額 7,330,000 円  １㎡当たりの価格 13,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 彦根市宮田町字馬場２０１番 ②地積 　(㎡) 535   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,160) 不整形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南3.2m市道 水道、下水 鳥居本 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       530 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．２ｍ市道 交通 施設 鳥居本駅北西方 1.1km 法令 規制 ｢調区｣  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が建ち並ぶ住宅地域で土地利用は現状のまま推移すると予測する。地縁的選好性の強い地域であるため 外部からの参入が期待できず土地需要は弱い。地価は下落傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、彦根市を中心とする湖東の既成住宅地域である。需要者の属性は地縁を持つ者に限定される傾向がある 。旧来からの農村集落地域は強い地縁的選好性を反映して狭隘な独自市場を形成する傾向にあり、高齢化も反映して地 価は下落傾向で推移すると予測する。取引件数は少なく、当事者間の個別的事情が介在する場合も多いため、中心価格 帯を見出すことは困難であるが、土地単価は１～２万円／㎡程度と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場で成立した実際の取引事例を価格判定の基礎としており、実証的かつ現実的な価格としてその規範性 は高い。収益価格については、対象標準地の存する市街化調整区域内では自己用以外の建築物の建築が規制されている ため賃貸想定をすることは現実的でないし、賃貸需要も乏しく市場が未成熟であると判断したため、試算しなかった。 以上により、比準価格を標準とし、代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　彦根 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,500 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [100.0] 100 [109.7] [100.0] 100 13,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症拡大により景気は大きく落 ち込んでいるが、一部で持ち直しの動きもみ られる状況にある。彦根市の人口は微減傾向 で推移している。 古くからの集落地域であり、土地利用に特段 の変動はない。農家集落であることから、需 要は弱いため、地価は下落傾向が続いている 。 標準的な規模を有する画地で、個別的要因に 基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普 通である。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％