別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 彦根 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   彦根 -17 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　村上　公 印  TEL.

鑑定評価額 7,430,000 円  １㎡当たりの価格 15,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 彦根市甲崎町字城屋敷１０２番外 ②地積 　(㎡) 495   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北東5.5m市道 水道、下水 稲枝 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 稲枝駅北西方 3.6km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が建ち並ぶ古くからの農家集落地域で、土地利用に変化はなく、今後も現状を維持していくものと予測 する。地縁性の強い農家集落地域の需要は極めて弱く、取引も少なく地価は依然下落傾向が継続している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、彦根市及び周辺の市町を中心とする古くからの既成住宅地域や農家集落地域である。需要者の中心は、 地縁的選好性が強く地元居住者に限定される傾向にあり、他地域からの転入はほとんど見られない。市街化調整区域内 の農家住宅の取引は極めて少なく、空家も多く、市場での流通は殆ど見られない。中心となる価格帯は、取引が少なく 把握することはやや困難であるが、土地単価で坪当たり５０，０００円前後と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家住宅地域で、実現性・合法性等の観点から共同住宅等の賃貸を想定することは非現実的である ことから、収益価格は試算しない。自用目的の取引が中心の市場のため、取引事例より求めた比準価格は取引の実態を 反映し、信頼性が高い。また、対象標準地は既成市街地内の宅地のため原価法は適用しない。よって、実証的な比準価 格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、一部で持ち直しの動きがみられ るものの、新型コロナの再拡大もあり依然と して厳しい状態にある。彦根市の人口は微減 傾向である。 古くからの農家集落地域で、地域内での高齢 化の進行と空家の増加で、需要は慢性的に低 迷し、地価は引き続き下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。標準的な形状・規 模を有する中間画地で、特段の優劣はなく、 競争力の程度は普通である。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％