別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 彦根 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   彦根 -16 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　初田　泰雄 印  TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 56,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 彦根市西今町字松田１０４１番１４ ②地積 　(㎡) 222   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南東5m市道 水道、ガス、下水 南彦根 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 南彦根駅北西方 2.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ南彦根駅勢圏に属する郊外の住宅地域で、今後も総じて土地利用は安定的に推移するものと予測する。需要 は引き続き弱含みで、地価水準は緩やかな下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、彦根市内に存する郊外の分譲住宅地域で、特にＪＲ南彦根駅勢圏に属する住宅地域との代替競争関係が 強い。需要者の属性は、彦根市居住者が中心で、周辺市町からの流入も見られる。コロナ禍における市場心理の冷え込 み等から宅地需要が弱含みで推移しているが、それでも駅徒歩圏内の宅地需要の落ち込みはそれほどにひどくはなって いない。市場で需要の中心となる価格帯は２００㎡程度の更地で１，０００万円～１，２００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場で成立した取引事例を価格判定の基礎としており、実証的かつ現実的な価格としてその規範性は高い 。収益価格については、対象標準地が戸建住宅用に開発された住宅団地内に存し、周辺にも賃貸住宅はなく賃貸市場が 未成熟であると判断したため、適用しなかった。以上により、比準価格を標準とすると共に代表標準地との均衡にも留 意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　彦根 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,200 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [100.9] [102.0] 100 55,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症拡大により景気は大きく落 ち込んでいるが、一部で持ち直しの動きもみ られる状況にある。彦根市の人口は微減傾向 で推移している。 造成後相当期間が経過した住宅地域で、総じ て安定的な土地利用状況であり、特段の地域 要因の変動は認められない。 標準的な形状・規模を有する南東向きの画地 であり、日照・通風等の居住の快適性が優れ 、相対的に選好性が強い。個別的要因に変動 はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％