別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 彦根 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   彦根 -15 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　村上　公 印  TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 54,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 彦根市大薮町字大柳２０９２番 ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北東5m市道 水道、ガス、下水 南彦根 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 南彦根駅北西方 3.0km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 古くに開発された住宅地域で現状のまま推移していくものと思料される。駅距離はあるが、近くの幹線道路沿い に店舗等もあり生活利便性は高い。新興住宅地域との競合もあり、地価は下落基調で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、彦根駅・南彦根駅等のＪＲ沿線駅勢圏の戸建住宅地域と判定した。需要者は、彦根市内の地縁性を有す る勤労者である。古くに開発された住宅団地では高齢化が進行し、若年層が参入しにくい等、需要が限定されがちで、 地価は下落傾向で推移している。中心価格帯は、周辺の取引事例より土地総額で１，０００万円～１，２００万円程度 である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、彦根市内の類似性の高い普通住宅地の事例を採用しており規範性は高い。対象標準地の存する近隣地域で は投資採算性が低く、画地条件等から共同住宅の賃貸を想定することは現実的でないため、収益価格の試算は断念した 。また既成市街地内の宅地であるため原価法は適用しない。需要者は自己使用目的の個人であるため、比準価格を標準 とし、周辺標準地等との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　彦根（県） -12             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     54,900 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、一部で持ち直しの動きがみられ るものの、新型コロナの再拡大もあり依然と して厳しい状態にある。彦根市の人口は微減 傾向である。 成熟した戸建住宅地域で土地利用状況は安定 的であり、特段の変動要因はない。ただ、新 興住宅地域との競合もあり、地価は下落傾向 である。 標準的な形状・規模の中間画地であり、個別 的要因に変動はなく、競争力の程度は普通で ある。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％ -0.4 ％