別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 彦根 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   彦根 -9 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　橋長　文昭 印  TEL.

鑑定評価額 8,390,000 円  １㎡当たりの価格 53,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 彦根市南川瀬町字林ノ下１３９２番２０ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い駅周辺の住宅地域 南西6.4m市道 水道、ガス、下水 河瀬 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．４ ｍ市道 交通 施設 河瀬駅南東方 400m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 開発から３０年以上経過した住宅団地として熟成しており、地域要因に変化はなく、土地利用は安定的に推移し ていくものと予測する。駅徒歩圏内の住宅地域ではあるが、古くに開発された住宅地域の需要は弱含みである。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、彦根市を中心とする戸建住宅地域である。需要者の中心は彦根市内の居住者で、一部に彦根市周辺の市 町からの転入も見られる。ＪＲ「河瀬」駅周辺の住宅供給は少なく、需要は比較的堅調ではあるが、古くに開発された 住宅団地の需要は、高齢化の進行等でやや弱含みの状況にある。取引の中心となる価格帯は、土地単価で概ね坪当たり １７万円～２０万円程度、土地総額で８００万円～１，０００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ造成住宅団地で、収益性より居住の快適性や生活利便性を指向し、自己使用目的の取引が中心で、 賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は試算しない。彦根市内の極めて価格牽連性が高いと認められる取引事例 から求めた比準価格は、取引市場の実態を反映し、信頼性が高い。よって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地と の均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　彦根 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,200 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [104.5] [102.0] 100 53,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は一部に持ち直しの動きがあるもの の、依然厳しい状況。彦根市の人口はほぼ横 ばい傾向で、生産年齢人口の減少率は緩やか である。 駅徒歩圏内の利便性が良い区画整然とした住 宅地域であるが、新規分譲地との比較でやや 需要は弱く、地価は緩やかに下落している。 個別的要因に変動はない。標準的な形状・規 模を有する南西向きの中間画地であり、居住 の快適性に優れ、相対的選好性が強い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％