別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 彦根 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   彦根 -7 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　西田　壮一 印  TEL.

鑑定評価額 7,020,000 円  １㎡当たりの価格 36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 彦根市高宮町字門口２４０６番 ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北西4m市道 水道、下水 高宮 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧中山道高宮宿に近い既成住 宅地域 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 高宮駅南西方 700m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 狭小街路の既成住宅地域であり、現状に変化は見られず、今後も土地利用は安定的に推移していくものと思料さ れる。古くからの既成住宅地域の住宅地需要は弱く、地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、彦根市を中心とした既成住宅地域である。需要者は彦根市内の地元居住者が中心で、周辺市町からの転 入は少ない。彦根市の既成住宅地は比較的狭小街路が多く、幅員による優劣の差が大きく、新規分譲地との比較におい て相対的に競争力が劣ることから需要は限定的で、地価は下落傾向にある。中心価格帯は、土地単価で坪当り１２万円 ～１３万円程度、土地総額で６００万円～８００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする既成住宅地域で、共同住宅等は殆ど見られず、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は試 算しない。自己使用目的の取引が支配的であることから、彦根市内の代替競争関係にある取引事例より求めた比準価格 は市場性を反映し、信頼性が高い。よって、実証的な比準価格を採用し、周辺の価格水準との均衡にも留意して、上記 の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の収束の目途が立 たず、全体的に厳しい業況が続いている。彦 根市の人口は微減、世帯数は増加傾向。 特段の変動要因はない。古くからの既成住宅 地域で、やや限定的な市場特性を反映して需 要は弱含み。 個別的要因に変動はない。標準的な形状・規 模を有する中間画地で、特段の優劣はなく、 競争力の程度は普通である。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％