別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 彦根 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   彦根 -5 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　齊藤　美絵 印  TEL.

鑑定評価額 9,260,000 円  １㎡当たりの価格 44,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 彦根市松原２丁目字大黒４１番 ｢松原２－５－５｣ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い既成住宅地域 南西10m県道 水道、ガス、下水 彦根 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北１０ｍ 県道 交通 施設 彦根駅北西方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域であり、当分の間現状を維持するものと推察される。コロナ禍の一般住宅市況への影響はほとんど 見られないが、需要が限定傾向にあることから、地価は依然として下落基調であると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は彦根市及び周辺市町の既成住宅地域で、中心となる需要者は地元居住者を中心とする一次所得者である。 市内では総じて供給過多傾向で、古い住宅地である本地域の競争力は劣る。需要中心価格帯は２００㎡程度の土地で１ ，０００万円前後、新築戸建物件は２，５００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内にアパート等の収益物件はみられず、自用物件の取引が支配的である。賃貸需要が見込み難い地域であるた め、収益還元法は非適用、既成市街地に存するため原価法も非適用とした。取引事例比較法の適用に際しては、新型コ ロナ顕在化以降の事例の積極的採用に留意した。よって実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　彦根 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,500 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 83.4] [102.0] 100 44,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は一部持ち直しの動きがあるものの 新型コロナの影響により厳しい状況。彦根市 の人口は微減、高齢化率は県平均より低い。 地域内には格別の変動要因はないが、市内で は総じて供給過剰傾向であり、需要は弱含み である。 南西向きであることから日照等の面で優れ、 個別的要因に基づく競争力の程度は相対的に 強い。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％