別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 彦根 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   彦根 -3 滋賀県 滋賀第２ 氏名  不動産鑑定士　橋長　文昭 印  TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 54,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 彦根市本町３丁目１３４番 ｢本町３－２－４１｣ ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (80,200) （その他） 1:4 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に寺院 等も見られる住宅地 域 北東5.5m市道 水道、ガス、下水 彦根 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    65 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 彦根駅西方 1.6km 法令 規制 １住居 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする古くからの住宅地域で、特段の変動要因は認められず、今後も現状を維持するものと予測 する。旧城下町に位置するものの、古くからの住宅地域の需要は弱含みで、地価は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は，彦根市を中心とした既成住宅地域である。需要者は地縁的選好性を有する地元居住者が中心で、他の地 域からの転入は限定される傾向にある。彦根城下に位置しており、比較的環境は良好ではあるものの、徒歩圏外の旧来 からの既成住宅地域は地縁性が強く、住宅需要はやや低迷した状況にあり、地価は下落基調で推移している。需要の中 心となる価格帯は、土地単価で概ね坪当り１８万円～１９万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が中心の既成住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心で、賃貸物件の需要や供給は認められず、賃貸市場 が未成熟であることから、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、彦根市内に所在し、地域の特性が類似する価格 牽連性の高い取引事例より試算したもので、極めて信頼性が高い。よって、市場性を反映し、実証的な比準価格を採用 し、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　彦根 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,500 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 66.0] [100.0] 100 54,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は一部に持ち直しの動きがあるもの の、依然厳しい状況。彦根市の人口はほぼ横 ばい傾向で、生産年齢人口の減少率は緩やか である。 旧城下町の名跡を残す既成住宅地域で、生活 利便性は比較的良好であるが、地縁性が強く 、宅地需要は弱含みで、地価は緩やかに下落 している。 個別的要因に変動はない。標準的な形状・規 模を有する中間画地で、特段の優劣はなく、 競争力の程度は普通である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％