別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 大津 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -42 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　山崎　琢磨 印  TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 72,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市千石台９番２ ｢千石台９－２｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 風致地区 (40,200) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南西6.4m市道 水道、ガス、下水 大津京 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    65 ｍ、南    45 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．４ ｍ市道 交通 施設 大津京駅西方 1.3km 法令 規制 １中専 (40,200) 高度2種最高15m 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した高台の住宅団地であり、土地利用に格別の変化はみられない。傾斜地勢であるため平坦地と比べて競争 力が劣位にある。建物の築年経過などに伴って供給圧力が強まり、地価下落が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ湖西線「唐崎」駅～ＪＲ東海道本線「膳所」駅勢圏の山手に存する戸建住宅地域で、需要者 は大津市在住の一次取得者が中心である。高台の傾斜地勢が敬遠され、市場での選別が進んでいる。更地物件の成約は みられるが、古家物件は長く滞留している。高齢化や住替えに伴う中古住宅の供給圧力が強まっている反面、需要が縮 減しており、このような需給動向を反映した価格水準が形成されている。中心価格帯は土地１５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅地域で、自用目的の取引が中心の市場であるため収益還元法は適用できなかった。比準価格は、同 一需給圏内のＪＲ各駅勢圏の事例に基づき、取引内容や取引当事者を把握して価格形成要因を吟味のうえ、代替性や価 格牽連関係に即して調整・決定しており、市場の取引実態等を反映した試算価格として信頼性がある。したがって実証 的な比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    140,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [192.9] [102.0] 100 72,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響で経済活動 が抑制されるなか、景気はやや持ち直してい るが、大津市の土地取引件数は前年同期比よ り減少している。 地域要因に格別の変動は認められないが、最 寄り駅から徒歩圏外の古くに開発された住宅 団地で、傾斜地勢であることから地価は下落 傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +82.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％