別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 大津 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -40 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　野崎　平 印  TEL.

鑑定評価額 8,510,000 円  １㎡当たりの価格 25,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月14日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市比叡平１丁目字広小場１０７０番３８ ｢比叡平１－１９－９｣ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 風致地区 (40,192) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い郊外の区画整然な 住宅地域 西4.8m市道 水道、ガス、下水 大津京 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．８ ｍ市道 交通 施設 大津京駅西方 5.7km 法令 規制 １中専 (40,192) 高度2種最高15m 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 高台に形成された住宅地域で、当初はセカンドハウスの市場価格で推移したものの、現在は普通住宅地として利 用されており、交通の接近性・地勢・利便性が劣ることから、地価は下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の高台の住宅地域。需要者の中心は、市内及び京阪神方面からの通勤の伴わない自営業者等の移住者 である。近隣地域は生活上の利便性が劣り、また標高差が大きく、気象条件が厳しいことから、取引は停滞状況にある 。取引の中心となる価格帯は、３００㎡程度の土地で８００万円程度、中古物件は取壊し費用又は修繕費用を考慮する と１１５０万円程度と推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は戸建住宅が建ち並ぶ駅徒歩圏外の大規模住宅団地内に所在し、自己の使用目的の取引が中心であることから賃 貸市場は成熟しておらず、収益還元法は適用しなかった。市内の高台又は郊外に所在する住宅地域内の類似性の高い事 例を中心に試算された比準価格は、現下の市場性を反映しており、説得力が高いものと判断する。よって、比準価格と 代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -46                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,400 円／㎡ [ 96.3] 100 100 [100.0] 100 [132.6] [100.0] 100 25,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大津市内の住宅地需要は北西部・南東部は弱 含みで、中心部及び駅周辺は安定的に推移し ている。人口は横ばい乃至微増で推移してい る。 地域内は下落要因が多く、地価は今後も下落 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％