別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 大津 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -33 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　村木　康弘 印  TEL.

鑑定評価額 9,720,000 円  １㎡当たりの価格 72,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市野郷原１丁目字野郷原１４１番１８ ｢野郷原１－１８－２９｣ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 石山 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 石山駅南東方 2.8km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 郊外に位置する戸建住宅地域であり、当面は現状のまま住宅地域として推移すると予測する。駅徒歩圏外に存し 、利便性はやや劣るが比較的取引があり、地価は当面概ね横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大津市南部の住宅地域一円で、概ねＪＲ石山駅～瀬田駅の駅勢圏の範囲。郊外に位置するバス便の住宅地 域の需要は弱い。前記の駅徒歩圏内の住宅地価は上昇傾向を示しているのに対して、徒歩圏外の住宅地価は下落が拡大 傾向にある。当該地域は徒歩圏外であるが、地縁的な取引がみられ、建替等の動きのある地域。取引の中心価格帯は、 標準的な規模の画地で㎡あたり６万円台後半から８万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ駅徒歩圏外の住宅地域で、市場では自己の居住目的の取引が主流である。本件では代替競争関係に ある事例が採用でき、市場の実態を反映した比準価格が求められた。一方で収益還元法については、賃貸市場が未成熟 であるうえ、画地規模が小さいため適用できなかった。対象不動産は、居住の快適性を重視する住宅地域に存するので 、取引事例比較法により求めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [135.0] [102.0] 100 72,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症により県内景気は 厳しい状況。不動産への影響はさまざまで、 市況は不透明感がある。大津市の人口は概ね 横這い傾向。 ＪＲ石山駅の徒歩圏外で戸建住宅が建ち並ぶ 熟成した住宅地域で、地域要因に変動はない 。利便性はやや劣るものの需要は底堅く、比 較的取引もある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％