別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 大津 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -28 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　浜本　博志 印  TEL.

鑑定評価額 8,360,000 円  １㎡当たりの価格 45,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市里６丁目字池ケ谷８０８番８０ ｢里６－１６－１３｣ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ大規模開発の 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 石山 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   180 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 石山駅南東方 7.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 大津市南部の郊外に存する大規模住宅団地で、土地利用は現状を維持するものと予測する。コロナ禍の影響で先 行き不透明感があることに加え、交通利便性等にも劣ることから、需要は弱含み、地価は下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ石山駅勢圏の徒歩圏外に位置する郊外の住宅地域の圏域と判断した。需要者は大津市及び周辺市内に 居住、通勤する一次取得者が中心である。昨今の新型コロナウィルス感染再拡大等の影響により市場にはやや停滞感も みられる。さらに、最寄駅から離れた住宅団地で、需要は弱含みで地価は下落傾向が続いている。土地は１８０㎡程度 で１０００万円以下、新築の戸建物件は２０００万円台程度が市場の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外に造成された戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、収益性よりも居住の快適性が重視され、自用目的での取引が中心で ある。賃貸市場が未成熟であることから共同住宅の建築は合理的ではないため、収益還元法は適用しなかった。したが って、本件においては市場の取引実態等を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との比較検討を踏まえ、上 記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,300 円／㎡ [ 96.2] 100 100 [100.0] 100 [144.2] [103.0] 100 45,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しの傾向も見られたが、新型コ ロナウィルス感染再拡大の影響でいまだ先行 き不透明。不動産市場は二極化が顕著になる 傾向。 郊外に造成された住宅団地であり、利便性等 に劣るため需要は弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％