別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 大津 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大津 -9 滋賀県 滋賀第１ 氏名  不動産鑑定士　大住元　肇 印  TEL.

鑑定評価額 21,100,000 円  １㎡当たりの価格 68,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大津市尾花川３７番 ｢尾花川１３－４８｣ ②地積 　(㎡) 310   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 1:4 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 大津京 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    25 ｍ、南    55 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 大津京駅南東方 700m 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 旧道沿いの既成住宅地域で、相対的に画地面積が大きい。古くからの住宅が多く、土地利用の変化は緩やかであ る。利便性が良く、地価は横ばいで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大津市南部のＪＲ湖西線各駅勢圏に属する既成住宅地域。近隣は戸建住宅が建ち並ぶ旧道沿いで、古く からのコミュニティーを形成し、地域外からの市場参加者は限られる。需要者は何らかの地縁や血縁のある地元居住者 が中心。取引そのものがほとんどなく、取引の捕捉が困難で売り物件も顕在化しにくいため、中心価格帯の把握が困難 な市場。ＪＲ駅や商業施設に近く利便性が良好であるため、不動産業者の参入余地がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 間口が狭く奥行きが長い画地であるため共同住宅の想定は非現実的であり、また収益性を指標とする市場ではないため 、収益価格は試算しなかった。比準価格は、事例の個別的な価格形成に留意の上、規範性を吟味して調整しており、既 成住宅地の取引市場を反映している。自用の戸建住宅地域で取引価格に基づいて価格が形成、認識されているため、代 表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大津 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,200 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [ 60.6] [101.0] 100 68,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内企業の多くが新型コロナのマイナス影響 を受け、景況感は低水準が続いている。大津 市の人口は横ばい、高齢化率は逓増。 ＪＲ大津京駅の徒歩圏で、生活利便性が高い ものの、古いコミュニティの住宅地域である ため、既存画地の分割分譲はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％