別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 東員 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東員 -3 三重県 三重第１ 氏名  不動産鑑定士　斧田　正長 印  TEL.

鑑定評価額 9,020,000 円  １㎡当たりの価格 36,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 員弁郡東員町大字六把野新田字村東５７５番２ ②地積 　(㎡) 245   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 北東4m町道 水道、下水 東員 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       245 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ町 道 交通 施設 東員駅北東方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地として熟成しつつあり今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。周辺では中古住宅取引が散 見される程度で新型コロナの影響で需要がやや減退しており地価水準は若干の下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東員町及びその周辺市町の一般住宅、農家住宅が建ち並ぶ住宅地域を主体とする。需要者は町内居住者が 多いが一部外部からの流入もあり３０代から４０代の新築住宅の取得意欲も比較的強い。旧来からの住宅地で大規模住 宅団地や新興分譲地との競合で選好性は若干低い状態である。土地は２５０㎡程度で８００万円～１１００万円、新築 戸建でばらつきはあるものの２６００万円～２９００万円が需要の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には一部賃貸住宅も見られるが戸建住宅を中心とする住宅地域であり投資採算性が合わないため収益価格の試算は 行わなかった。快適性を重視した住宅地域で自己使用目的が取引の中心であり、取引価格の水準を指標に価格が形成さ れることが一般的と認められるので、本件では比準価格を重視して代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評 価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桑名 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,800 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [105.0] 100 [138.0] [101.0] 100 36,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東員町の人口は微増傾向で推移しているが高 齢化が進んでいる。西桑名ネオポリスの中古 物件や既成住宅地内の小規模開発の新築物件 の取引が多い。 一般住宅のほか旧来の農家住宅も残る地域で 外部流入は比較的少なく雑然とした街路配置 を形成している。地域要因に特段の変化は見 られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％