別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 伊賀 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊賀 9-2 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　梅村　啓之 印  TEL.

鑑定評価額 36,400,000 円  １㎡当たりの価格 13,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 10,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊賀市小田町字西出１６５７番外 ②地積 　(㎡) 2,736   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工専 (60,200) （その他） 2:1 工場 中小規模の工場が多 く見られる工業地域 南5.5m市道、西側道 水道 西大手 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  75.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 西大手駅北西方 1.0km 法令 規制 （都） 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地に近く、周辺街路整備や住宅開発が見られるが、工業地域としての要因に変動はない。工場集積度が 低く、農地も残る土地利用状況から、地価は当面やや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は概ね伊賀市内の工業地域の存する圏域。典型的な需要者は自社工場の取得を目的とする事業者及び 中小企業法人等である。名阪国道に近い工業団地にあっては需要が期待できる要因もあり、新規進出もある。集積度が 低く、街路条件に劣る既存工業地域にあっては景気と設備投資に対する不透明感から、需要はやや弱含みで推移してい る。需要者の必要とする工場用地等の規模は様々であるため、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中心市街地に近い中小工業地域である。賃貸目的の工場及び倉庫は見られず、収益価格は試算しなかった。 典型的な需要者は類似の工場等用地の間で製品輸送施設との接近性や労働力確保の難易、行政上の助成の程度等を比較 して意思決定するものと考えられる。よってこの観点にたって、類似地域の取引事例と比較検討して試算された比準価 格を採用し、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊賀 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,800 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [106.2] [102.0] 100 13,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊賀市の人口は減少傾向が県平均より強い。 新型コロナの影響で建築着工の減少がみられ る。名阪国道の利便性が良好で、工業地需要 は比較的安定。 中心部に近いことから周辺背後は住宅の開発 があるが、農地も残る土地利用状況である。 工場集積度等に変動はみられず、地価はやや 弱含みで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +13.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％