鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

伊賀 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６ｙ -11	伊賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m県道、北5m、東6m、三方路		（都）準工特別用途地区 (70,200)
b	１０６ｙ -12	伊賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6.5m市道、中間画地		（都）商業都市機能誘導区域 (90,390)
c	１０６ｙ -18	伊賀市		更地	（　）	長方形	北16m国道、中間画地		（都）商業都市機能誘導区域 (80,400)
d	１０６ -30	伊賀市		建付地	（　）	長方形	南13m市道、中間画地		（都）２住居都市機能誘導区域 (60,200)
e	１０６ -42	伊賀市		建付地	（　）	長方形	南3m市道、中間画地		（都）２住居都市機能誘導区域 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,403	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	57,471	100 [ 85.5]	67,218	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.2 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.8] 　　　　 100	67,100
b	(　 ) 66,298	100 [ 100.0]	[ 96.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	63,978	100 [ 93.1]	68,720		68,600
c	(　 ) 50,562	100 [ 100.0]	[ 95.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	48,186	100 [ 71.8]	67,111		67,000
d	(　 ) 78,878	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	77,143	100 [ 114.3]	67,492		67,400
e	(　 ) 55,001	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	54,341	100 [ 83.0]	65,471		65,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +32.0
d	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -27.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,200 円／㎡]

伊賀 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,851,411	2,466,098	10,385,313	9,362,500	1,022,813	（　0.9718） 993,970	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	18,754,151 円　　　　（　 26,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊賀 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	300.00	Ｓ3	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	721 ㎡	22.0 m x 24.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロア貸し店舗、２階以上を部分貸し事務所を想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

設備等の共用部分。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	85.0	255.00	1,788	455,940	5.0	2,279,700
							0.0	0
2～ 3	事務所	300.00	90.0	270.00	1,400	378,000	5.0	1,890,000
							0.0	0
～

～

～

計		900.00	88.3	795.00		1,211,940		6,059,700
								0

⑨年額支払賃料	1,211,940 円　×　12ヶ月　＝　 14,543,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 795.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,543,280 円　　×　　 12.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,745,194 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,798,086 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,059,700 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 53,325 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,851,411 円　　　　（　 17,824 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６賃ｙ　　　　-15	2,255 ( 2,188)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.8]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,781	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,795 円/㎡　月額支払賃料（　 1,788 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０６賃ｙ　　　　-12	1,914 ( 1,809)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.5]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,791
c	１０５賃ｙ　　　　-12	1,551 ( 1,442)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,814

伊賀 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	625,000 円	125,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	436,298 円	14,543,280　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 279,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 875,000 円	125,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	125,000 円	125,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	125,000 円	125,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,466,098 円　（　　　　　　 3,420 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	125,000,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,362,500 円（　　　　　 12,985 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,851,411 円
②総費用	2,466,098 円
③純収益　①－②	10,385,313 円
④建物等に帰属する純収益	9,362,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,022,813 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	993,970 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,379 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,754,151 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
伊賀 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

伊賀 5-3

三重県

三重第２

氏名

不動産鑑定士　佐藤　康範

印

TEL.

鑑定評価額

48,400,000 円

１㎡当たりの価格

67,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	56,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	伊賀市上野東町２９６１番				②地積　(㎡)	721 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	不整形 1:1	銀行Ｓ2	小売店舗、銀行等が建ち並ぶ駅に近い商業地域	東18m県道、北側道	水道、ガス	上野市 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 70 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 720 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

上野市駅南東方

250m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中心市街地の目抜き通りである銀座通り沿いの商業地域であり、当分は現状を維持すると予測する。新興の商業
地域に比べ需要は弱く、新型コロナの影響もあって、地価は今後も下落が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -5.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 67,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は伊賀市内の商業地域である。需要者は地元の小規模事業者のほか、広域で事業展開する法人等も想定され
る。中心市街地の商業地域であるが、商業地の中心は駅周辺から郊外部に移っていることに加え、人口の減少や高齢化
、更には新型コロナの影響等により、繁華性は減退しており、需要は弱い。取引される価格は、画地規模等によりばら
つきが大きく、その中心となる価格帯は把握しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法では伊賀市内の比較的駅に近い商業地域より適切に事例を選択し、要因比較等も適切に行っており、比
準価格は実証的で信頼性が高い。一方で収益還元法については、賃貸需要が低調で想定される賃料は低く、収益価格は
低位に求められた。賃貸による収益性が土地取引の指標としてあまり考慮されず、収益価格は規範性が劣るので参考に
とどめ、信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伊賀 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 51,000 円／㎡

[ 97.1]
100

100
[100.0]

100
[ 73.6]

[ 99.8]
100

67,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

伊賀市の人口減少と高齢化は三重県の平均を
上回り、経済は新型コロナの影響もあって厳
しい状況。地価は全般的に下落が続いている
。

中心市街地の旧来の商業地域であり、地域内
に特段の変動要因はない。新興の商業地域に
比べ需要は弱く、地価は下落が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 -10.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

伊賀 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６ -55	伊賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	南3m市道、中間画地		（都）２住居都市機能誘導区域 (60,160)
b	１０６ｙ -11	伊賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m県道、北5m、東6m、三方路		（都）準工特別用途地区 (70,200)
c	１０６ｙ -12	伊賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6.5m市道、中間画地		（都）商業都市機能誘導区域 (90,390)
d	１０５ｙ -9	伊賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	南13m県道、中間画地		（都）近商都市機能誘導区域 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,279	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	37,896	100 [ 59.8]	63,371	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.2 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.8] 　　　　 100	63,200
b	(　 ) 60,403	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	57,471	100 [ 84.7]	67,852		67,700
c	(　 ) 66,298	100 [ 100.0]	[ 96.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	63,978	100 [ 86.2]	74,220		74,100
d	(　 ) 48,143	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	46,843	100 [ 78.2]	59,902		59,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -27.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,100 円／㎡]

伊賀 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,877,498	2,466,984	10,410,514	9,362,500	1,048,014	（　0.9718） 1,018,460	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	19,216,226 円　　　　（　 26,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

伊賀 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	300.00	Ｓ3	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	721 ㎡	22.0 m x 24.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸し、２階以上は事務所の部分貸しを想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

内階段等の共用部分があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	85.0	255.00	1,840	469,200	5.0	2,346,000
							0.0	0
2～ 3	事務所	300.00	90.0	270.00	1,380	372,600	5.0	1,863,000
							0.0	0
～

～

～

計		900.00	88.3	795.00		1,214,400		6,072,000
								0

⑨年額支払賃料	1,214,400 円　×　12ヶ月　＝　 14,572,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 795.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,572,800 円　　×　　 12.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,748,736 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,824,064 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,072,000 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 53,434 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,877,498 円　　　　（　 17,861 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０５賃ｙ　　　　-1	2,188 ( 2,122)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,903	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,848 円/㎡　月額支払賃料（　 1,840 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０５賃ｙ　　　　-13	1,835 ( 1,786)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,932
c	１０６賃ｙ　　　　-10	1,751 ( 1,700)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,719

伊賀 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	625,000 円	125,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	437,184 円	14,572,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 279,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 875,000 円	125,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	125,000 円	125,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	125,000 円	125,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,466,984 円　（　　　　　　 3,422 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	125,000,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0731 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,362,500 円（　　　　　 12,985 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,877,498 円
②総費用	2,466,984 円
③純収益　①－②	10,410,514 円
④建物等に帰属する純収益	9,362,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,048,014 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,018,460 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,413 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,216,226 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,700 円／㎡）