別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 伊賀 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊賀 -14 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　康範 印  TEL.

鑑定評価額 4,570,000 円  １㎡当たりの価格 27,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊賀市服部町字中之坊１１１６番２２ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が集まる市 街地に近い住宅地域 西5.2m道路 水道、下水 広小路 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.7 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．２ｍ 道路 交通 施設 広小路駅北東方 2.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 伊賀市郊外の周辺には農地が多く見られる小規模住宅団地であり、当分は現状を維持すると予測する。人口の減 少・高齢化、空き家の増加等もあって需要は弱く、地価は今後も下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊賀市郊外部の住宅地域であり、需要者は伊賀市在住者が中心である。今般の新型コロナの影響は確認で きないが、伊賀市は人口減少と高齢化については三重県の平均を上回るペースで進んでおり、また、近隣地域は市中心 部よりやや距離があり、周囲には農地も多く見られる郊外部の住宅地域であるため、需要は弱い。取引の中心となる価 格帯は、１６５㎡程度の土地で４００～５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法では伊賀市内の住宅地域より適切に事例を選択し、要因比較等も適切に行っており、比準価格は実証的 で信頼性が高い。一方で収益還元法については、近隣地域及びその周辺では賃貸用物件はほとんどなく、また、標準地 の規模を考慮すれば賃貸用物件の建築は経済合理性に欠けるので、収益還元法は適用しない。以上より取引市場の実態 を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊賀 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,000 円／㎡ [ 96.9] 100 100 [103.0] 100 [110.3] [101.0] 100 27,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊賀市の人口減少と高齢化は三重県の平均を 上回り、経済は新型コロナの影響もあって厳 しい状況。地価は全般的に下落が続いている 。 周辺に農地も多く見られる郊外の小規模住宅 団地であり、地域内に特段の変動要因はない 。需要は弱く、地価は下落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％