別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 伊賀 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊賀 -10 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　通雄 印  TEL.

鑑定評価額 5,230,000 円  １㎡当たりの価格 31,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月9日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊賀市上野桑町１４１１番外 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:4.5 住宅 Ｗ2 住宅の中に店舗兼住 宅も見られる既成住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス 桑町 320m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 桑町駅北西方 320m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅のほか店舗併用住宅等の建ち並ぶ既存住宅地域で、地域要因に大きな変化は見られず、今後とも現状の まま推移するものと予測する。転入者は少なく、需要は弱い。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊賀市内の住宅地域であり、特に中心市街地の既存住宅地と価格牽連性を有する。需要者は市内の居住者 が中心で、圏域外からの転入者は少ない。中心市街地にあり、古い建物が建ち並ぶ既存住宅地域であるため、住環境や 画地規模等に優れた近郊の区画整理事業地や住宅団地と較べて選好度で劣り、新型コロナによる将来動向の不透明感も 相まって需要は弱い。土地取引は標準的規模１６０㎡で５００万円前後が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく、事業収支の観点から賃貸物件の想定は非現実的であるため収益価格は試算しなかった。これに対し 、比準価格は市場参加者が重視する居住環境の快適性・利便性を実証的にあらわす価格であること、また、標準地と同 じ旧市街地の信頼できる取引事例を収集し得たことから、鑑定評価にあたっては、比準価格に基づき、新型コロナの影 響を考慮して、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊賀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,800 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [101.0] 100 [137.2] [103.0] 100 31,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は新型コロナによる厳しさの中に持 ち直しの動きもあるが、住宅投資は弱く、雇 用は悪化している。伊賀市の人口減少と高齢 化は進んでいる。 地域要因に大きな変動はない。古くからの既 存住宅地域で、新興住宅地域との競争で劣り 、需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +41.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％