別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 伊賀 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊賀 -8 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　布生　太造 印  TEL.

鑑定評価額 4,400,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊賀市小田町字南出１４９９番７ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東6m道路 水道 西大手 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北、６ｍ 道路 交通 施設 西大手駅北西方 800m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地近くで、古くに開発された住宅地域。新規分譲地域との比較で需要は劣り、新型コロナの影響で、市内全 般の住宅地需要の減少や低地に位置するため、今後も地価の下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊賀市内の住宅地域である。需要者は、伊賀市内の居住者が中心である。新型コロナの影響で、アパート の空室増加や新築着工件数の減少等が見られ、新興住宅地域との比較で、競争力の劣る古くに開発された低地の需要は 弱い。新築戸建ての取引は見当たらない。需要の中心となる価格帯は、土地は標準的面積で４００万円～５００万円程 度であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に共同住宅が見られるが、戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、標準地の規模も小さく、共同住宅を想定することが困 難であるため収益価格は試算しなかった。近隣地域は自己使用目的の土地取引が支配的であり、環境条件が重視される 住宅地域である。信頼性の高い取引事例を中心に求めた比準価格は、市場性を反映した価格である。よって、市場参加 者が重視すると考えられる比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口の減少率及び老齢化率は高い。７月 以降の土地取引件数は、対前年比で減少はな いが、新型コロナの影響で雇用は減少し、土 地需要は弱い。 市街地に比較的近いが古くに開発された住宅 地域である。新興住宅地との比較、浸水リス ク等から、需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％